Долевое строительство: как не дать себя обмануть
Шрифт:
7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
8) правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества;
9) не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ для государственной регистрации прав;
10) имеются противоречия между заявленными правами и уже
11) осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с п. 5 ст. 25.2 Федерального закона № 122-ФЗ.
Помимо общих случаев отказа в государственной регистрации, предусмотренных п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях:
1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;
2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.
Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке – копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 11 Закона). Сама уступка, как следует из норм Закона, также нуждается в государственной регистрации. Отметим, что дольщик может перевести свой долг на другое лицо только с согласия застройщика (п. 1 ст. 391 ГК РФ).
Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства также подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Законом.
Требование о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства исходит из положений п. 1 ст. 131 ГК РФ, в котором указано, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Следует отличать государственную регистрацию права собственности участника долевого строительства и государственную регистрацию права собственности застройщика. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п. 2 ст. 13 Закона). При возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении
При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения (п. 3 ст. 13 Закона).
Необходимо отметить, что по смыслу ст. 16 Закона государственная регистрация права собственности на возведенный объект долевого строительства осуществляется сразу на имя участника долевого строительства, что следует оценить как позитивное положение действующего законодательства. До принятия Закона на практике имели место случаи, когда сначала право собственности регистрировалось на имя застройщика, а затем застройщик обеспечивал регистрацию перехода права собственности на имя участника. В такой ситуации участник долевого строительства нес риски неисполнения застройщиком обязательств по перерегистрации права собственности и нередко должен был отстаивать свои права в судебном порядке. Кроме того, данный способ является более затратный, ибо в этом случае необходимо дважды уплачивать государственную пошлину.
Порядок регистрации установлен Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста России от 09.06.2005 № 82) [12] .
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания). Для государственной регистрации права собственности участника необходимы:
12
Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, № 27, 04.07.2005.
1) разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства. Его (или нотариально удостоверенную копию) в регистрирующий орган передает застройщик не позднее чем в течение 10 рабочих дней после его получения;
2) передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
В целях государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
По общему правилу государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки (хотя Закон не содержит обязательных требований по нотариальному удостоверению договора долевого участия в строительстве, стороны могут это сделать по собственной инициативе) или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие.