Долевое строительство: как не дать себя обмануть
Шрифт:
Срок проведения государственной экспертизы определяется сложностью объекта капитального строительства, но не должен превышать три месяца.
Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (в случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу одновременно с проектной документацией). В случае, если результаты инженерных изысканий были направлены
Отрицательное заключение государственной экспертизы может быть оспорено застройщиком или заказчиком в судебном порядке. Застройщик или заказчик вправе направить повторно проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу после внесения в них
Порядок организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, размер платы за проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий и порядок ее взимания устанавливаются Правительством РФ;
10) Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
11) Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. Это может быть либо свидетельство о праве собственности на землю либо зарегистрированный в установленном порядке договор аренды земельного участка, предоставленного под строительство.
Застройщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве. Основания для такого расторжения указаны в ч. 4 и 5 ст. 5 Закона. Так в соответствии с ч. 4 ст. 5 Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке.
На основании ч. 5 ст. 5 Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
В обоих указанных случаях застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого
Как и в случае одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве участника долевого строительства при одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве застройщиком договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление также должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора он обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.
Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
3. Отношения сторон в период начала строительства и до его завершения
Обеспечение исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве
В ст. 12.1 Закона предусматриваются возможные способы обеспечения исполнения обязательств по договору. Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, залогом или поручительством.
В первую очередь хотелось бы обратить внимание на следующие моменты. Законом предусмотрена возможность кредитования застройщика. В соответствии со ст. 13 и 15.1 Закона права банка, предоставившего денежные средства застройщику, обеспечиваются залогом земельного участка (или правами аренды на него), где строится объект недвижимости, самим объектом недвижимости, если права на него зарегистрированы на застройщика, или поручительством.
Банк может предоставлять средства:
1) до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства;
2) после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.
В первом случае банк становится первоочередным залогодержателем по договору залога. Во втором (когда залог получен после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства) – банк может получить имущество в последующий залог. В обоих случаях при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, они распределяются не только банку, но и между участниками долевого строительства пропорционально размерам требований банка и участников долевого строительства к моменту удовлетворения этих требований. Таким образом, в данном случае по сравнению с правами по обыкновенному кредитованию права банка урезаются, т.к. банк, по существу, не является первоочередным залогодержателем (хотя и получил залог ранее, чем иные лица). Кроме того, в обоих случаях от банка требуется согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства с момента подписания передаточного акта на данные объекты. Это правило прямо противоположно положениям ГК РФ, по которым право залога следует имуществу и при передаче имущества от одного лица к другому сохраняет свою силу (ст. 353 ГК РФ).