Долевое строительство: как не дать себя обмануть
Шрифт:
Это полностью согласуется с тем обстоятельством, что до тех пор, пока ведутся подрядные работы (а часто это происходит вплоть до сдачи дома в эксплуатацию), данный объект нельзя регистрировать как недвижимое имущество. В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Факт создания подтверждается документом о сдаче жилого дома в эксплуатацию.
Таким образом, уступка прав до сдачи объекта в эксплуатацию носит инвестиционный
Так как п. 1 ст. 155 НК РФ предусматривает возникновение налоговой базы по НДС при уступке требования только в случае производного характера последнего от договоров реализации товаров (работ, услуг), последующая переуступка права требования также не подлежит увеличению на сумму НДС.
Напротив, после сдачи объекта в эксплуатацию включение и оплата НДС необходимы.
В соответствии с ч. 2 ст. 11 Закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Момент государственной регистрации определяется ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Таким образом, до получения из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, экземпляров договоров, содержащих специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, стороны не вправе производить уступку прав по договору участия в долевом строительстве.
В литературе, как правило, рассматриваются случаи уступки прав дольщика по договорам участия в долевом строительстве. Однако, ситуация, когда строительство объекта от начала и до конца финансируется одним застройщиком, на практике встречается достаточно редко. Нередко застройщик, начиная проект, впоследствии привлекает к участию других застройщиков либо вообще устраняется от реализации проекта и передает свои права другим застройщикам.
В тех случаях, когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другим инвесторам, все заключенные им договоры и соглашения не прекращают своего действия, здесь происходит лишь перемена лиц в обязательстве. Закон не запрещает данные действия. В данном случае перемена лиц в обязательстве охватывает как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга. Напомним, что правила перемены лиц в обязательстве регулируются гл. 24 ГК РФ.
В соответствии со ст. 382 ГК РФ уступка обязательственного права (цессия) осуществляется на основании договора, согласно условиям которого одна сторона (первоначальный кредитор) передает (уступает) другой стороне (новому кредитору) обязательственное право, принадлежащее первоначальному кредитору. При этом уступка прав возможна только при соблюдении следующих условий:
6) передача права не противоречит действующему законодательству и договору;
7) передаваемое право не является неразрывно связанным с личностью кредитора (алименты, возмещение
8) передаваемое право не является регрессным требованием;
9) имеется согласие должника в тех случаях, когда оно является необходимым в силу закона или договора (например, в случаях, когда личность кредитора имеет существенное значение для должника).
По общему правилу право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. Иными словами, после выбытия из обязательства первоначального застройщика новый застройщик приобретает не только право на получение оставшейся части цены договора, но и право расторгнуть договор долевого участия в строительстве в случаях, которые предусмотрены Законом.
Таким образом, уступка права предполагает безусловную замену лиц в обязательстве, когда первоначальный кредитор полностью выбывает из обязательства, в противном случае такой договор будет являться недействительной сделкой, что подтверждается и судебной практикой [27] . Реализация стороной договора принадлежащего ей на основании данного договора субъективного обязательственного права неразрывно связана с исполнением возложенной на нее данным договором обязанности. Что касается частичной уступки права требования в длящихся сделках, то уступка требования, возникшего в рамках длящегося договорного обязательства, возможна при условии, если уступаемое требование является бесспорным, возникло до его уступки и не обусловлено встречным исполнением. Кредитор вправе уступить свои права полностью или частично в случае, когда докажет, что он полностью или частично выполнил свои обязательства по договору и остается кредитором. При этом не имеет значения, длящееся это отношение или нет.
27
См. подробнее: Постановление ВАС РФ от 17.11.1998 № 4735/98; Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 № 69 // СПС ГАРАНТ.
Необходимо отметить, что первоначальный кредитор несет ответственность перед новым кредитором только за действительность передаваемого ему права требования, но не за исполнение этой обязанности должником. В свою очередь, должник вправе выдвигать против нового кредитора все те требования и возражения, которые бы он выдвигал первоначальному кредитору. Должник также вправе не исполнять требование нового кредитора, пока не получит доказательств перехода права требования к этому лицу, а исполнить обязательство перед первоначальным кредитором.
Важным моментом является обязанность первоначального кредитора передать новому кредитору все документы, подтверждающие право требования, а также сообщить всю необходимую информацию о сделке.
Согласно ст. 383 ГК РФ переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается. В этой связи думается, что Законом допускается не любая уступка прав требования со стороны застройщика, а лишь уступка прав требования специализированной строительной организации, т.е. такой организации, которая смогла бы довести начатое строительство до логического завершения.