Аренда
Шрифт:
Полностью уходят риски, связанные и с налогом на прибыль, так как при посреднической квалификации договора у арендодателя появляется возможность передать первичные документы арендатору. Расходы становятся документально подтвержденными на основе счетов, выставленных арендодателю энергоснабжающей организацией или оператором связи и отражающих фактическую поставку энергии (воды) или оказание услуг телефонной связи, при этом арендатору переписываются только те суммы, что потрачены на услуги, которые он же и поручил закупить.
Снимаются риски, связанные с налогом на добавленную стоимость. При приобретении коммунальных услуг через посредника – арендодателя
Отметим, что в Правилах ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 года, содержится подробный порядок учета счетов-фактур, выставленных участниками посреднических соглашений.
Если заключен отдельный посреднический договор, то арендодатель выставляет арендатору как комитенту (принципалу) отдельный счет-фактуру на сумму своего вознаграждения. Этот счет-фактура регистрируется в установленном порядке у арендодателя в книге продаж, а у арендатора – в книге покупок. Если посредническое вознаграждение вошло в сумму арендной платы, то отдельный счет-фактура на вознаграждение не выставляется.
Условиями договора аренды может быть предусмотрено, что оплата за услуги по предоставлению в аренду помещений производится в виде арендной платы, состоящей из основной части арендной платы и дополнительной части эквивалентной стоимости коммунальных платежей. В данном случае возникает два вида деятельности, один из которых является лицензируемым (услуги связи), и возникают риски признания сделки ничтожной в соответствии со статьями 166–181 ГК РФ.
Согласно Постановлению ФАС Северо-Западного округа от 22 декабря 2005 года по делу №А56-37483/04, статьям 545, 546 и пункту 2 статьи 548 ГК РФ при наличии соответствующих условий в договоре между абонентом и снабжающей организацией арендодатель (абонент) может передавать субарендатору расходы по оплате коммунальных платежей и не запрещено перевыставление абонентом (арендатором) счетов на оплату коммунальных услуг субабоненту (субарендатору). Но наличие данного судебного дела, где рассматривался спор с налоговой инспекцией, как раз и говорит о рискованности данной операции по перепредъявлению коммунальных платежей.
Фискальные органы в Письме Минфина Российской Федерации от 30 января 2008 года № 03-03-06/2/9 указали на то, что в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ, если договором аренды предусмотрена обязанность арендатора по оплате фактически потребленных коммунальных услуг и услуг связи, то арендатор учитывает в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей, относящихся к помещениям (зданиям), полученным в аренду,
По НДС в отношении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране и уборке арендуемых помещений в рамках договоров, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения указанные расходы не включаются, счета-фактуры арендодателями арендаторам не выставляются, поскольку реализация данных услуг арендодателем не производится.
Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 апреля 2000 года № 7349/99 арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у энергоснабжающей организации и относить операции по поставке (отпуску) электроэнергии, осуществляемые в рамках вышеназванных договоров, к операциям по реализации товаров. Для целей налога на добавленную стоимость оснований не имеется и счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором, арендодателем не выставляются. В связи с отсутствием соответствующих счетов-фактур суммы налога по вышеуказанным услугам к вычету у арендатора не принимаются.
Такая точка зрения изложена в Письмах ФНС Российской Федерации от 23 апреля 2007 года №ШТ-6-03/340@ и от 27 октября 2006 года №ШТ-6-03/1040@, Минфина Российской Федерации от 24 марта 2007 года № 03-07-15/39, от 3 марта 2006 года № 03-04-15/52, от 17 июля 2007 года № 03-03-06/4/95, УФНС Российской Федерации по МО от 28 февраля 2007 года № 23–26/0288, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 8 июня 2009 года № 16–15/58069, от 24 мая 2007 года № 19–11/48202 и от 20 апреля 2007 года № 19–11/036483.
Более того, в пункте 2 Письма ФНС Российской Федерации от 4 февраля 2010 года №ШС-22-3/86@ указано, что если платежи за коммунальные услуги, взимаемые арендодателем с арендатора, не являются частью арендной платы, то указанные платежи (компенсационные выплаты) на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений не учитываются арендодателем при определении налоговой базы. Следовательно, арендодатель не составляет арендатору счет-фактуру на сумму указанных платежей (компенсационных выплат). Арендатор, не имея счета-фактуры, не может заявить НДС по коммунальным услугам, оплаченным через арендодателя.
По своему опыту мы знаем, что налоговые органы могут в любой момент передумать, признать перепредъявление коммунальных платежей арендной платой с переменной частью и начислить НДС арендодателю, а арендаторы все равно будут терять вычет по НДС.
С точки зрения автора, наиболее целесообразным является определение гражданско-правовой квалификации возмещения коммунальных услуг как посреднического договора и закрепление этого либо в договоре аренды, либо в отдельном договоре, например, арендодатель становится агентом, действующим от своего имени в интересах арендатора – принципала, который поручает закупить в его интересах коммунальные услуги.