Аренда
Шрифт:
Наем жилого помещения регулируется как гражданским, так и жилищным законодательством.
Согласно статье 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Иными словами, разрешено предоставлять в аренду организациям жилое помещение только для проживания в нем. Так как согласно статье 288 ГК РФ жилые помещения
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (пункт 1 статьи 673 ГК РФ).
Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, то есть, общими помещениями дома, несущими конструкциями дома, механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры, обслуживающим более одной квартиры.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (статья 674 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (статья 683 ГК РФ).
Переход права собственности на жилое помещение, не влечет расторжение или изменения договора найма жилого помещения. В этом случае новый собственник жилого помещения становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (статья 675 ГК РФ).
Обязанности наймодателя определены статьей 676 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии пригодном для проживания.
Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Наниматель жилого помещения обязан использовать его только для проживания. При этом обязан обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Без согласия наймодателя наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения (статья 678 ГК РФ).
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (статья 681 ГК РФ).
Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью
Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (статья 682 ГК РФ).
Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Плата за жилое помещение должна вноситься организацией – нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (статья 684 ГК РФ).
Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут нанимателем в любое время при условии, что наймодатель будет предупрежден за три месяца.
Договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях (статья 687 ГК РФ):
– невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
– разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.
Если в течение срока, определенного судом, наниматель не устранит нарушения или не примет необходимых мер для их устранения, то при повторном обращении наймодателя суд принимает решение о расторжение договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отложить исполнение решения на срок не более года.