Доступное жилье: люди и национальный проект
Шрифт:
• вознаграждение – 10% от суммы всех платежей;
• специальный накопительный счет для платежей жильцов.
ТСЖ в лице правления и владелец доходного дома могут управлять домом самостоятельно или заключив договор с УК. В случае неудовлетворительной работы УК договор с ней может быть расторгнут.
Возрождение частных доходных домов
Как уже неоднократно отмечалось, частный доходный дом – наиболее эффективный рыночный вид жилья, особенно перспективный и необходимый для России, поэтому следует принять все меры для возрождения этого сектора городского жилья. Кроме того, это специфический вид малого и среднего бизнеса.
• принять законы, составляющие правовую основу функционирования доходного дома;
• государственная поддержка (льготные кредиты);
• льготы по налогам (например, на 5 лет);
• облегчить процедуру оформления участков городской земли в собственность;
• разработать национальную программу поддержки этого вида бизнеса.
Расширение сектора частных односемейных домов
Частный односемейный дом – достаточно эффективный вид городского жилья, широко распространенный в современных развитых странах, кроме того, отвечающий национальному менталитету россиян. Во многих странах (например, США, Канада и др.) этот вид жилья является доминирующим в средних и малых городах, и под ипотекой там понимают строительство именно частных односемейных домов. Увеличение этого сектора позволит улучшить структуру городского жилья. Для этого необходимо:
• предусматривать в градостроительных планах крупные зоны для индивидуального строительства;
• выделение льготных кредитов;
• развитие «коттеджной» ипотеки;
• облегчить процедуру оформления участков городской земли в собственность.
Ограничение полномочий городской власти в жилищном строительстве
Для предотвращения масштабных злоупотреблений и коррупции в жилищном секторе необходимо законодательно определить границы вмешательства городских властей в жилищное строительство, т. е. «развести» власть и строительный бизнес. Прежде всего надо изменить коррупциогенные статьи Жилищного кодекса (ст. 32):
• четко определить, что такое «государственные и муниципальные нужды», коммерческое строительство таковым быть не должно;
• изменить порядок сноса аварийных и ветхих домов.
Определить, что бюджетные деньги могут использоваться только в следующих случаях:
• для строительства муниципального арендного дома;
• на компенсации оплаты коммунальных услуг в муниципальном арендном доме;
• подведение коммунальной инфраструктуры с последующей компенсацией застройщиком;
• льготное кредитование на цели строительства жилья.
Будущее
Сложившуюся в настоящее время в жилом фонде структуру, в которой доминирует только один вид многоквартирного дома – конгломерат, можно назвать одномерной. Если будут проведены перечисленные выше мероприятия, то мы перейдем к трехмерной модели, в которой присутствуют уже три вида многоквартирных домов: частный доходный, кондоминиум и муниципальный арендный. Трехмерная модель значительно эффективнее одномерной, так как различные виды жилья позволяют полнее удовлетворять разнообразные запросы людей. При переходе к трехмерной модели многие практически неразрешимые ныне проблемы получат свое разрешение, многие вообще исчезнут как по мановению волшебной палочки.
Законы в жилищной сфере, и прежде всего Жилищный кодекс, станут значительно проще, логичнее и понятнее. Например, из ЖК можно будет убрать раздел VII (об
Статья 2. В частном доходном доме перепланировка допускается с разрешения домовладельца.
Статья 3. В кондоминиуме перепланировка допускается с разрешения правления ТСЖ по согласованию с управляющей компанией.
И все, больше ничего не надо! Логика здесь понятная: арендное жилье по инициативе жильцов очевидно не подлежит перепланировке. А за перепланировки в кондоминиуме ответственность полностью несут совладельцы в лице ТСЖ, здесь начинают работать обратные связи: чем быстрее они разломают свой дом, тем быстрее потеряют деньги, вложенные в его строительство. Еще пример: глава 3 (о переводе жилого помещения в нежилое и обратно) в трехмерной структуре вообще теряет смысл, ее можно просто убрать. И вообще весь ЖК можно будет уместить на 10 страницах.
Многоквартирные дома (частный доходный дом, кондоминиум и муниципальный арендный), построенные по новым правилам, т. е. жилье системное, будем называть новым жильем в отличие от старого, т. е. конгломератов. Новое жилье будет функционировать уже по рыночным правилам, поэтому его можно назвать не только новым, но и рыночным в отличие от старого нерыночного социалистического жилья. Если мы сумеем остановить строительство конгломератов, то новое рыночное жилье будет постепенно увеличивать свою долю, вытесняя старое.
Что делать с уже имеющимися конгломератами? К сожалению, сделать с ними уже ничего нельзя. В рыночной среде они существовать не могут, реформировать их невозможно, остается единственный выход – сохранить для них командно-административную нерыночную среду. Надо сохранить для этого сектора дотации и субсидии, управлять ими должны муниципальные УК (приватизация ДЕЗов – очередная ошибка). Некоторые конгломераты можно превратить в кондоминиумы, некоторые – в муниципальные арендные дома (если доля приватизированных квартир невелика, местная власть может их выкупить). Особенно тяжелые, маргинализованные, на грани трущоб конгломераты надо сносить, выплачивая собственникам квартир денежную компенсацию, а социальным нанимателям предоставляя квартиры в муниципальном арендном доме. На полную ликвидацию «социалистического» жилья, т. е. конгломератов, уйдет не менее 80-100 лет (до их полного физического износа).
Новое системное рыночное жилье будет функционировать в десятки раз эффективнее старого. Но это жилье рыночное, и ему присуши все рыночные риски. Каждый покупатель квартиры в кондоминиуме должен сознавать, что он рискует: в случае неэффективного управления, банкротства ТСЖ возможно падение цены на квартиру, и вернуть вложенные деньги уже не удастся.
Теперь мы можем ответить на вопрос, вынесенный в название этой главы: есть ли свет в конце туннеля? Если мы перейдем к системному жилью, к трехмерной модели, то да, свет в конце туннеля появится. Только ждать этого придется очень долго, и каждый день неправильной жилищной политики отдаляет нас от цели. Чем раньше мы возьмемся за дело, тем быстрее наступит момент, когда можно будет сказать, что пресловутый «квартирный вопрос» перестал портить не только москвичей, но и всех россиян.