Экономика недвижимости: конспект лекций
Шрифт:
арендодатель обязан:
• предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;
• отвечать за недостатки сданного в аренду объекта недвижимости, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал;
• предупредить арендатора о правах третьих лиц;
• произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом;
арендатор имеет право:
• истребовать сданный в аренду объект
• требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;
• при обнаружении на арендуемом объекте недвижимости существенных недостатков:
а) требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение вплоть расторжения договора аренды;
б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;
• требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении на оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;
• если арендодателем не произведен капитальный ремонт:
а) произвести его за счет арендодателя;
б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;
• с согласия арендодателя:
а) сдать объект недвижимости в субаренду;
б) передать арендные права другому лицу;
б) отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;
• иметь преимущество при заключении аренды на новый срок. При аренде предприятий как имущественных комплексов применяются правила об аренде зданий и сооружений;
арендатор обязан:
• своевременно вносить арендную плату;
• пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.
Таким образом, мы рассмотрели основные виды сделок с объектами недвижимости, которые законодательно приняты в РФ. Так как для совершения сделок необходимо, чтобы объекты недвижимости были зарегистрированы в государственных реестрах, то в продолжение этой темы ниже рассмотрим особенности, связанные с государственной регистрацией объектов недвижимости и прав на них при различных видах сделок.
4.3. ОБЪЕКТЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствие с ГК РФ.
Государственной регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также права возникновения, ограничения, перехода и прекращения на недвижимое имущество, в том числе земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, обособленные поверхностные водные объекты, многолетние насаждения и другие объекты.
Основной задачей государственной регистрации объектов недвижимости является охрана прав их собственников, а также гарантия достоверной информации об объектах недвижимости.
Государственная регистрация
Все объекты по правам, подлежащие государственной регистрации и учету, исходя из ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 Закона, можно объединить в пять групп: право собственности; вещные права; ограничения прав; сделки с недвижимым имуществом; физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.
Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, частной, общей (долевой или совместной).
В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Вещные права — это права хозяйственного ведения, оперативного управления имуществом, пожизненного и постоянного пользования наследуемого владения земельным участком и др. По своей правовой природе они являются абсолютными, т. е. субъекты таких прав могут осуществлять свои правомочия самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на объект недвижимости к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжить свои правомочия (действия) в отношении имущества. Поэтому любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно быть зарегистрировано.
Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека; доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут – это ограниченное вещное право, ипотека – способ обеспечения обязательств (Шевчук Д.А. Квартира в кредит без проблем. – М.: АСТ: Астрель, 2008), а аренда и доверительное управление – договорные обязательства. Обратим внимание, что поскольку само право аренды воплощается в договоре аренды, подлежит регистрации именно договор как носитель права аренды. Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными и не должны регистрироваться.
Государственная регистрация передачи недвижимости в доверительное управление осуществляется в том же порядке, что и переход права собственности. Согласно Закону, любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.
Четвертая группа объектов регистрации – действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мен, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продажи с открытых торгов при исполнительном производстве. Согласно ГК РФ и Закону вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.