Экономика недвижимости: конспект лекций
Шрифт:
7. Участки недр, обособленные водные объекты.
8. Леса, многолетние насаждения.
Так как, на земле размещены объекты недвижимости, которые с ней прочно связаны, то залог зданий, сооружений, предприятий, обособленных водных объектов и многолетних насаждений практически невозможен без одновременного залога соответствующих земельных участков (это уже указывалось выше). Это определяет особую роль земли в сфере залоговых отношений.
9. Земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного
В соответствии с законом «Об ипотеке», а также ст. 135 ГК РФ, имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое.
В соответствии с Российским законодательством предметом ипотеки не может быть:
– часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения;
– имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого, предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;
– государственное имущество: государственные и муниципальные земли, а также сельскохозяйственные угодия, государственные и муниципальные индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые природные территории;
– часть земельного участка, площадь, которого меньше минимального размера для различного целевого назначения и разрешенного использования;
– доли в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру.
6.2. ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1. Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляются следующие требования:
– надежность и платежеспособность;
– добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;
– способность внести авансовые платежи.
2. Ипотечные кредиторы (залогодержатели) – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.
Ипотечный банк – учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство (подробнее см. Шевчук Д.А. Банковские операции. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).
Кредитование через ипотечные банки является классической схемой ипотечного кредита, на основе которой работают большинство ипотечных программ в мировой практике.
Преимущества ипотечного кредитования для банков:
– сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;
– долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;
– ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;
– закладные могут активно обращаются на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.
Недостатки ипотечного кредитования для банков:
– необходимость держать
– долгосрочное отвлечение денежных средств;
– большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.
В целом, кредитование жилья через ипотечные банки осуществляется по схеме, представленной на рис. 6.1.
Рис. 6.1. Схема кредитования через ипотечный банк
Ипотечный банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом между ними заключаются кредитный договор, и как следствие его, договор залога. Покупатель жилья – это главная фигура механизма ипотечного кредитования, он приводит его в движение. Затем залогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи недвижимости (если жилье продает риэлтерская фирма) или договор подряда на строительство (при строительстве вновь строящего жилья подрядной строительной организацией). Ипотечный банк, с другой стороны вправе продать закладную данного залогодателя на вторичном рынке ценный бумаг (подробнее см. Шевчук Д.А. Банковские операции. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).
Экономическая сторона возникновения закладных, обеспеченных недвижимостью, связана с созданием условий предоставления значительному числу инвесторов возможности получения относительно дешевых и долгосрочных кредитов под залог ипотечных ценных бумаг и имеющихся у них имущественных прав на недвижимость. Особенностями таких ценных бумаг следует считать:
– превращение в ликвидную (денежную) форму имущественных прав на недвижимость залогодателя;
– использование ценных бумаг в качестве залога под ипотечную ссуду.
Фонд – специальный орган по финансированию, организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям.
Рис. 6.2. Схема финансирования при безналоговой модели.
По данной схеме покупатель закладной на вторичном рынке ценных бумаг и ФСР заключают договор купли-продажи закладной. Между ФСР и покупателем жилья заключаются следующие виды договоров: договор купли-продажи недвижимости (или договор купли-продажи доли строящегося жилья), договор займа, договор залога.
Фонд также заключает договора с продавцом жилья: договор купли-продажи недвижимости, договор подряда на строительство.
В последние годы в ряде регионов нашей страны уже накоплен определенный опыт финансирования строительства индивидуальных домов с помощью специально созданных фондов.
Например, в Белгородской области был создан фонд поддержки индивидуального жилищного строительства на селе. И именно эта область является родиной методики расчета сельскохозяйственными продуктами за полученные кредиты для возведения жилья. Подобно Белгородскому фонду, в Самаре был создан Самарский фонд. В 1996 году на ссуды этого фонда было построено 17 домов, а 1997 году – уже в 4 раза больше. В 1998 году эта цифра достигла 200 индивидуальных домов. Средства же полученные от реализации сельскохозяйственной продукции, которой рассчитываются сельские жители, направляются на кредитование новых очередников.