Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие
Шрифт:
В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.
Закладной в силу закона могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке.
Таким образом, держатель закладной находится в более благоприятных условиях по сравнению с кредитором, исполнение обязательств перед которым не обеспечено должником. В результате условия получения кредита для должников, обязательства которых обеспечены
18 ноября 2003 г. вступил в силу Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152 «Об ипотечных ценных бумагах» [113] . Однако в ст. 1 данного закона определено, что в сферу действия этого нормативного акта не входит такая ценная бумага, как закладная.
Закладной присвоен статус ценной бумаги, при этом она должна быть именной (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке). Закладная, как и сам договор об ипотеке, призвана удовлетворять права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке.
Согласно ст. 13 Закона об ипотеке составление и выдача закладной не допускаются, если:
1) предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс либо его право аренды;
2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
Этот перечень является исчерпывающим и довольно ограниченным. Если же, несмотря на данный запрет, закладная будет составлена, то условия в договоре об ипотеке о выдаче закладной признаются недействительными, а орган государственной регистрации при обнаружении подобного факта не должен выдавать закладную первоначальному залогодержателю.
Большое значение при составлении закладной законодатель придал ее форме и формальным признакам. Предполагается, что такой шаг является оправданным. При активном развитии ипотечного кредитования и необходимости выполнения ориентиров обеспечения граждан жильем, заложенным в Национальном проекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», наличие на рынке разномастных закладных не будет способствовать реализации тех задач, которые закладывались при введении института закладной, а также при принятии закона об ипотечных ценных бумагах. Существующая практика оборота закладных, особенно их стандартизация (пример тому – типовая форма закладной как приложение к Стандартам процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных жилищных кредитов (займов), утвержденным созданным Правительством Российской Федерации ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» – (далее – АИЖК) показала не только эффективность применения таких закладных, но способствовала необходимости понимания принятия типовой формы закладной всеми участниками ипотечного рынка, в том числе общественными организациями – Ассоциацией российских банков, Ассоциацией региональных банков России, Ассоциациями участников ипотечного рынка и ипотечных компаний.
Согласно ст. 14 Закона об ипотеке данные и условия, вносимые в закладную, можно разделить на две части: обязательные, которые предусмотрены законом, и необязательные (дополнительные), которые включаются по соглашению между залогодержателем и залогодателем.
Обязательные данные и условия составляют перечень, который насчитывает 14 пунктов. Постараемся разобрать
Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать:
1) слово «закладная», включенное в название документа.
Данное требование особых сложностей на практике не вызывает. Каждый документ должен иметь свое наименование, в связи с чем введение в название документа слова «закладная» делает этот документ, с одной стороны, понятным для каждого кредитора и инвестора, а с другой, – заставляет по особому подойти к данному документу, содержание которого строго регламентировано законом;
2) имя залогодателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание местонахождения, если залогодатель – юридическое лицо.
Поскольку закладная является именной ценной бумагой, то представляется, что имя залогодателя должно включать в себя полностью фамилию, имя и отчество лица, выступающего залогодателем. Если залогодателем выступает юридическое лицо, то должно указываться его наименование и адрес местонахождения.
В качестве места регистрации указывается адрес постоянного или временного проживания, который отражается в паспорте гражданина либо в документе, выдаваемом органами внутренних дел.
В то же время указание перечисленных сведений не позволяет в полной мере индивидуализировать залогодателя, в связи с чем на практике могут возникнуть проблемы у кредитора, которому вначале придется доказать, что залогодатель, к которому предъявляется требование, является тем лицом, которое обозначено в закладной.
Понимая возникающие риски, АИЖК предложило расширить перечень сведений, которые вносятся в данный раздел. В частности, в форме закладной, которую АИЖК рефинансирует, указываются сведения о дате рождения залогодателя, включающей в себя число, месяц и год рождения, а также данные его паспорта или иного документа, удостоверяющего личность.
В тех случаях, когда одним из залогодателей выступает несовершеннолетний ребенок, необходимо указывать его полные данные так же как, для совершеннолетних граждан.
При заполнении сведений о документе, удостоверяющем личность залогодателя, необходимо иметь в виду, что документами, удостоверяющими личность гражданина, по законодательству Российской Федерации являются:
1. для граждан России:
паспорт гражданина Российской Федерации;
заграничный паспорт гражданина Российской Федерации;
дипломатический паспорт;
свидетельство о рождении – для лиц, не достигших 14-летнего возраста;
паспорт, удостоверяющий личность гражданина Российской Федерации за пределами Российской Федерации, – для лиц, постоянно проживающих за пределами Российской Федерации;
военный билет, временное удостоверение, выдаваемое взамен военного билета, или удостоверение личности (для лиц, которые проходят военную службу);
временное удостоверение личности гражданина Российской Федерации, выдаваемое на период оформления паспорта в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации;
документ, удостоверяющий личность гражданина Российской Федерации, по которому гражданин Российской Федерации осуществляет въезд в Российскую Федерацию в соответствии с федеральным законом, регулирующим порядок выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию (для лиц, постоянно проживающих за пределами территории Российской Федерации);