Хищники. Теория и практика рейдерских захватов
Шрифт:
Вот и получается, что регистрация серии сделок — венец кропотливого труда рейдеров. Ни один известный бизнес-сообществу состоявшийся рейдерский захват не обошелся без регистрации в ФРС.
Разумеется, смекалистым ребятам из рейдерских структур не могла не прийти в голову простая мысль — а зачем связываться с «корпоративкой», когда проще «слиповать» пакет документов о купле-продаже недвижимости, провести его через ФРС, запустить недвижимость по длинному кругу фирм-«прокладок» и замкнуть этот круг, получив «добросовестного» приобретателя.
Здесь возникает ряд нюансов.
В отличие от регистрации документов в налоговой инспекции, где закон не обязывает
— проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
— проверку наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.
А в соответствии с ч. 1 ст. 13 государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
— прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
— правовая экспертиза документов и проверка законности сделки и т.д.
Иными словами, здесь невозможно, как в налоговой инспекции, забросить пакет фальсифицированных документов и ждать на выходе желаемого результата, при этом справедливо рассчитывая на стопроцентный успех.
Выявление фиктивных сделок полностью зависит от доброй воли регистратора. Огромное количество уголовных дел о рейдерских захватах недвижимости возбуждено по выявленным регистраторами фактам представления в ФРС фиктивных документов о купле-продаже недвижимости.
Еще больше ситуаций, когда регистраторы сами звонили собственнику здания или помещения и уточняли, а проводятся ли регистрационные действия с имуществом? Иногда для этого имелся формальный повод — какая-то неточность в документах, необходимость получения более полной информации: регистратор — не налоговый инспектор, он не «зажат» в рамках закона. И уже собственник (пока еще), являясь в этой ситуации заинтересованным лицом, поднимал тревогу, начинал «бить в колокола», добивался возбуждения уголовного дела, разворачивал процесс регистрации «взад» и т.д.
Следовательно, имея факт регистрации фиктивной сделки о купле-продаже недвижимости, нужно понимать, что должностное лицо УФРС либо допустило невнимательность, граничащую с преступной халатностью, либо обременено какими-либо коррупционными отношениями с рейдерами.
Как правило, в таких случаях регистраторы ссылаются на искусно изготовленные подделки, наличие паспорта, удостоверившего личность подателя документов, и т.д. Действительно, документы, представленные в службу регистрации прав на недвижимость, как правило, отличаются высоким качеством подделки. Однако такие отговорки, ох, как отдают наивностью… Но, как, вероятно, проницательный читатель заметил, «лобовые» атаки в ФРС не отличаются высокой результативностью.
И здесь у рейдеров возникла идея, связанная с регистрацией ранее возникшего права на недвижимость.
Правовые основы регистрации ранее возникшего права
Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Статья 6. Признание ранее возникших прав
1. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего федерального закона, признаются юридически
При таких правовых установлениях даже не советский, а исконно русский менталитет может сыграть злую шутку с почтенным владельцем недвижимости, считающим себя обеспеченным представителем среднего класса, а фактически живущим до момента, обозначенного в русских пословицах и поговорках фразами «пока гром не грянет» или «пока петух не клюнет».
Став собственником здания или помещения еще в раннеперестроечные времена, хозяйствующий субъект не спешит регистрировать на него право собственности, поскольку, как гласит закон, это его право, а не обязанность. Да и чего греха таить, регистрационными действиями на какое бы то ни было имущество у нас начинают заниматься тогда, когда это нужно контрагенту — при отчуждении, обременении и т.д.
В общем, владеет себе какой-нибудь хлебозавод или прачечная имуществом, сводит концы с концами в наше нелегкое финансовое время и горя вроде бы не знает.
А тем временем могут найтись «историки», которые вполне могут «переписать историю» (юридическую, разумеется) в отдельно взятом районе отдельно взятого города в отношении отдельного здания или помещения.
И тогда извлекается из далекого-далекого прошлого (а на самом деле «липуется») некий документ, изданный исполкомом Совета народных трудящихся депутатов Ленинского, например, района (кажется, такой район был в каждом городе), датированный временами «сухого» горбачевского закона или временами подлого беловежского сговора. Документ имеет регистрационный номер, который в ряде случаев (как это имело место в корпоративной войне по поводу здания редакции очень известного перестроечного журнала) совпадает с номерами, которые использовались в период, к которому его намереваются отнести. В других случаях не то что номер, но и даже территориальная подведомственность советских органов наглым образом перепутана, т.е. готовится постановление того же, например, Ленинского райсовета депутатов, а фактически имущество находилось на территории какого-нибудь Бауманского района.
Все зависит от степени преобладания темных цветов в цветовой гамме рейдерской группы, которых по сей день делят на «белых», «серых» и «черных.
Итак, согласно этому решению здание или помещение передается в пользование с правом выкупа кооперативу, носящему романтическое название «Ромашка» или «Василек».
Неизвестно, используются ли при изготовлении такого документа технологии искусственного старения, применяемые при фальсификации полотен великих мастеров эпохи Возрождения, но вид эти решения имеют весьма потрепанный — автору довелось держать их в руках. Несмотря на это, их «липовость» настолько очевидна и отчетлива, что никаких технико-криминалистических экспертиз не нужно.
Следующий документ датируется более поздним периодом развития демократических процессов в нашей стране — когда появились законы о предприятиях, собственности и других нужных правовых институтах, а недвижимость стала предметом купли-продажи.
Согласно «липовому» документу номер два кооператив с романтическим названием выкупил или иным законным образом обратил в свою собственность здание или помещение и продает его на законных основаниях ТОО или АОЗТ, имеющему серьезное производственно-техническое название «Строймашинотехноимпэкс» или абстрактно-отвлеченное «Ультраинфраэкстраинформ».