Инвестиции в недвижимость

Кийосаки Роберт Тору

Что же касается продажи недвижимости и спекуляции, то у меня имеется негативный опыт, и я сейчас расскажу о нем.

Больше, чем починка туалетов

После покупки трех квартир я наивно полагал, что моя учеба завершена. Но вместо этого началась очередная фаза образования – на этот раз в области управления недвижимостью. Уже через несколько месяцев после покупки произошел прорыв в системе очистки сточных вод, и нечистоты хлынули в мои квартиры. Следующим этапом моего учебного плана стали навыки в ведении переговоров со строителями, ассоциацией домовладельцев, юристами и принятие решения, что же теперь делать с такими «ароматными»

квартирами.

Проблема оказалась куда сложнее, чем просто ремонт унитаза.

Продажа как способ решения проблемы

Единственным положительным обстоятельством было то, что, несмотря на потерю денег из-за отсутствия жильцов, рынок недвижимости на Мауи пошел в гору. Агент по недвижимости, принадлежавший как раз к тому типу, от которого предостерегал нас преподаватель на курсах, предложил мне по 48 тысяч долларов за каждую квартиру. Поскольку купил я их в свое время всего по 18 тысяч, то мой доход от продажи составлял около 30 тысяч с квартиры. Эта сумма и проблемы с очистными сооружениями перевесили все остальные доводы. Я продал свою недвижимость.

Едва я успел положить деньги в карман, как спустя всего несколько недель агент перепродал эти квартиры по 65 тысяч долларов. Уроки следовали один за другим. С одной стороны, я вроде бы заработал деньги, а с другой – потерял. Канализация заставила меня принимать решения, руководствуясь не разумом, а эмоциями.

Эта неудача с очистными сооружениями перевела меня в категорию, которую в кругах инвесторов в недвижимость называют «отказниками». Отказник – это владелец, который по каким-либо причинам отказывается от своей собственности и уходит с рынка. Такие люди ведут себя эмоционально и иррационально. Вскоре после скандала с субстандартными кредитами в 2007 году рынок был наводнен такими отказниками.

Если вы хотите разбогатеть, ищите отказников и ту недвижимость, от которой они отказываются.

Чем больше проблема, тем лучше усваивается урок

Еще один урок, который я получил в этой ситуации, можно сформулировать так: «У начинающего инвестора недвижимость должна находиться не более чем в часе езды». Поскольку мои квартиры находились на другом острове, мне постоянно приходилось отпрашиваться с работы, ехать в аэропорт, ставить машину на стоянку, садиться в самолет, затем брать машину напрокат, ехать целый час, работать над решением проблемы и спешить обратно. В результате я терял целый рабочий день. И все это обходилось отнюдь не дешево. Сегодня я могу управлять недвижимостью на расстоянии, но в то время мне следовало бы найти себе объект для инвестиций как можно ближе к дому, не более чем в часе езды. Лишь после того, как вы приобрели десяток домов, каждый из которых преподносит вам все новые уроки, можно расширять радиус своей деятельности.

Больше недвижимости – больше проблем – больше денег

Следующим пунктом в учебном плане стали налоги. Продав три квартиры, я положил в карман кучу денег – и потратил их. На следующий год я обнаружил, что подошло время платить налоги. Деньги-то я заработал, но одновременно приобрел и проблемы с налогами. Оказалось, что налоговая служба шутить не любит и оправданий не принимает.

Любая недвижимость имеет свои проблемы и преподносит свои уроки. Каждый из таких уроков заставлял меня продолжать учебу. В результате я становился опытнее, умнее и богаче. Богаче с каждой новой неудачей. Я пришел к выводу, что люди, избегающие неудач, не могут добиться успеха.

Возьмите на заметку

Неудачи делали меня богаче. Я пришел к выводу, что люди, избегающие неудач,

не могут добиться успеха.

Сегодня у нас с Ким в собственности около 1500 квартир, и в месяц мы зарабатываем больше денег, чем большинство людей могут заработать за несколько лет. Наше образование и накопление опыта продолжаются, но финансовые результаты с лихвой компенсируют все трудности. Даже во время кризиса с субстандартными ипотечными кредитами наша недвижимость продолжала давать хороший доход. Какие бы тяжелые времена ни наступили, людям все равно нужна крыша над головой.

Что касается наставников, то к ним можно причислить всех профессионалов, принявших участие в написании этой книги. Как только у нас с Ким возникает какой-то вопрос, мы сразу звоним им. Попросту говоря, наша учеба никогда не кончается, потому что нет конца проблемам и вызовам.

Как же преодолеть страх перед неудачами? Ответ прост: надо расти и развиваться. Неудача – это часть учебы, поэтому начинайте с детских шагов. Маленькие дети учатся сначала ползать, потом ходить и только затем бегать. В ходе этого процесса им не раз приходится падать. И это хорошо, что дети еще совсем маленькие, – им не так высоко падать.

Наша система образования имеет два серьезных недостатка. Во-первых, она наказывает учеников за ошибки. Если вы их не делаете, вы отличник. Если допускаете их слишком много, к вам приклеивают ярлык двоечника. Именно поэтому люди, демонстрировавшие хорошие успехи в школе, зачастую не могут похвалиться такими же результатами в реальной жизни. Второй недостаток заключается в том, что в школе каждый пишет контрольные работы самостоятельно. Если вы решите скооперироваться с одноклассниками во время контрольной, то вас обвинят в списывании. Я заработал больше денег, чем многие бывшие отличники, потому что допускал больше ошибок и «списывал», то есть сотрудничал с окружающими. Эта книга создана как раз теми людьми, которые постоянно помогают мне писать контрольные.

Как найти хороших консультантов и наставников

Мне часто задают вопрос: «Как вы находите таких замечательных консультантов и наставников?» Я всегда отвечаю: «И в сказках, и в реальной жизни надо перецеловать множество лягушек, пока найдешь принцессу. Поэтому целуйте и не останавливайтесь».

Я усвоил один ценный урок: даже в любой плохой сделке можно встретиться с хорошим человеком. Например, однажды мне пришлось иметь дело с одним парнем (назовем его Джо), который и по внешнему виду, и по разговорам производил впечатление человека, знающего, что делает. Затем события начали развиваться не так, как планировалось, и на свет вышла его истинная темная натура. Однако нет худа без добра. В процессе этой сделки я познакомился с Кеном Макэлроем. Я не знаю, где сегодня этот Джо, но мы с Кеном стали хорошими друзьями и совместными усилиями заработали миллионы долларов.

Сегодня я не боюсь плохих сделок, так как знаю, что благодаря им могу познакомиться с хорошими людьми. Другими словами, когда в сделке что-то идет не так, в человеке проявляются истинные черты его характера – хорошие или плохие.

Как преодолеть страх перед неудачами?

Приведу десять рекомендаций, которые способен выполнить каждый.

1. Прежде чем начинать действовать, запишитесь на курсы или почитайте литературу. Если у вас нет денег, пойдите в библиотеку. Помните, что ум – это ваш ценнейший капитал. Инвестировать надо прежде всего в него.

2. Не принимайте советов от неудачников. Держитесь подальше от людей, которые не верят в успех. Не доверяйте тем, кто дает советы по поводу инвестиций, но сам не вкладывает деньги в недвижимость.