Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Тем, кто сомневается в сегодняшних возможностях, мне бы хотелось задать один вопрос: «Готовы ли вы так же усердно работать, так же долго учиться и так же жертвовать многим, как иммигранты?» Я полагаю, что это очень важный вопрос, потому что сегодня эти люди являются нашими конкурентами, так же как предки многих сегодняшних граждан Америки, высаживаясь в Бостонском порту или на острове Эллис, становились конкурентами для тех, кто прибыл сюда раньше. Я не испытываю сострадания к людям, которые ноют и сетуют на сегодняшнюю ситуацию вместо того, чтобы пользоваться любой возможностью, встречающейся им на пути. Кое-кто считает
Я являюсь приверженцем концепции «эфемерализации», разработанной Бакминстером Фуллером. В упрощенном виде ее суть сводится к тому, чтобы делать больше и быстрее, затрачивая меньше усилий. Техническая революция, свидетелями которой мы являемся, предоставляет нам для этого невероятные конкурентные возможности, не допуская никаких отговорок и самооправданий. Да, многие вещи сегодня отличаются от тех, которыми пользовались прошлые поколения. В чем-то они стали сложнее, но при этом дают нам преимущества, о которых наши предки и мечтать не могли. Лично я не хотел бы поменяться с ними местами.
Чтобы убедиться, насколько удобнее стала наша жизнь, вспомните хотя бы несколько изобретений последнего времени.
Воздушные путешествия. Покидая Европу утром, уже к заходу солнца я могу оказаться у себя дома в Скалистых горах. При этом я путешествую с королевским комфортом. У моих предков такое путешествие на корабле занимало несколько месяцев и было сопряжено с неудобствами и лишениями.
Мобильные телефоны. За минимальную плату я могу разговаривать с любым человеком, где бы он ни находился. Еще помню те дни, когда мне, чтобы ответить на чей-то телефонный звонок, что-то обдумать или решить какую-то проблему, надо было безвылазно сидеть в кабинете. Сегодня я могу делать это, находясь за рулем машины или отдыхая. Я экономлю время и не испытываю при этом никаких неудобств.
Компьютеры. Если несколько десятилетий назад секретарши и делопроизводители занимали сотни квадратных метров офисной площади, то сегодня со всеми их функциями справляется устройство размером с книгу, которое можно удобно разместить у себя на коленях. Мой персональный компьютер позволяет не только набирать текст, но и вносить в него любые правки, распечатывать документы, вставлять в них диаграммы и даже видеозаписи и звук, если есть такое желание. Один компьютер по своим возможностям превосходит целые издательства прошлых лет.
Электронная почта. В 1976 году, когда я только начинал заниматься недвижимостью, еще не было факсов. За год наматывать мне приходилось на своей машине по восемьдесят тысяч километров, чтобы только получить нужную подпись под документом или отвезти его в банк, городскую администрацию или клиенту. Сегодня я могу направить подписанный и заверенный документ одновременно нескольким адресатам, даже не вставая из-за письменного стола и не тратя ни одного листа бумаги и ни капли бензина.
Интернет. Мы еще не осознали в полной мере всех преимуществ этого изобретения, позволяющего получить любую информацию путем нажатия всего одной клавиши. В прошлом это потребовало бы доступа ко всем мировым библиотекам и содержания
Задумайтесь, насколько все эти изобретения позволяют экономить время. Мы живем во времена поистине безграничных возможностей.
На мой взгляд, самая большая трудность, с которой мы сегодня сталкиваемся в сфере недвижимости, заключается в том, чтобы рассмотреть сотни имеющихся возможностей и выбрать среди них самую лучшую, которая оправдает потраченные на нее время, усилия и деньги. Меня огорчает лишь то, что я не в состоянии инвестировать средства во все потенциально выгодные сделки.
Поскольку возможности есть повсюду, и наша задача состоит лишь в том, чтобы выбрать из них наилучшую, то на первый план выходят аналитические способности. Данная книга содержит множество великолепных идей, которые помогут вам в этом, а я предложу только памятку, состоящую из десяти вопросов. В своей практике мы пропускаем через этот тест любую намечающуюся сделку.
1. Соответствует ли проект моим основным целям и принципам?
2. Что за люди участвуют в этом проекте и смогу ли я работать с ними?
3. Принесет ли проект обещанный результат?
4. Сможет ли он дать запланированный доход?
5. Есть ли у нас специалисты, способные реализовать проект, или их придется нанять со стороны?
6. Есть ли у нас необходимый капитал, и если нет, то где его можно достать?
7. Сможем ли мы посвятить проекту достаточное время?
8. Есть ли у нас, по крайней мере, три запасных варианта действий?
9. Сможем ли мы пережить самый худший сценарий, и укладывается ли он в рамки приемлемого риска?
10. Будут ли в выигрыше обе стороны?
Мы называем эти вопросы «фильтром возможностей». Если ответы на них нас удовлетворяют, мы делаем следующий шаг и начинаем подготовительные мероприятия к покупке недвижимости.
Давайте вернемся к тому чеку на миллион долларов, с которого начиналась глава, и вместе с вами пройдем все этапы того проекта. Речь шла о жилом комплексе площадью 25 гектаров, который банк уже готов был изъять у владельцев за невыплату кредита. Им было предложено погасить задолженность в течение двадцати четырех часов, в противном случае они потеряют не только недвижимость, но и внесенный предварительный платеж в размере 200 тысяч долларов – то есть в общей сложности более трех миллионов. Владельцы комплекса попросили у нас кредит на погашение накопившихся задолженностей.
1. Соответствовал ли данный проект нашим основным целям и принципам? Да. Мы специализируемся на выдаче кредитов для приобретения и модернизации данного типа недвижимости, и этот проект отлично вписывался в наш инвестиционный портфель.
2. Что за люди участвовали в этом проекте и доставляла ли нам работа с ними удовольствие? Раньше мы не были знакомы с партнерами по сделке, но о них все хорошо отзывались, и мы были готовы сотрудничать с ними, хотя и знали, что можем отказаться от сделки в любой момент.