Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Получите ли вы кредит?
Мы с Кеном посвятили всю жизнь созданию хорошей кредитной истории и установлению контактов с банками и инвесторами. Банкирам и инвесторам хорошо известна наша репутация и опыт, и они всегда готовы рассматривать наши предложения. Наша кредитная история и финансовая обеспеченность внушают банкам и инвесторам уверенность в том, что представленный проект жизнеспособен и мы сможем его реализовать. Занимаясь поисками источников финансирования, вы можете быть уверены, что кредиторы дотошно изучат всю вашу подноготную:
• Каково ваше финансовое состояние? Если вы строите недвижимость от имени какой-то компании, то какие финансы за ней стоят?
• Есть ли у вас опыт успешной реализации подобных проектов в прошлом, или вы впервые беретесь за это дело? Если это ваш первый проект, то какие
• Заканчивались ли некоторые из ваших проектов в прошлом неудачей?
• Каким опытом, умениями и сильными качествами располагает ваша команда? Являются ли ее участники солидными и крепкими специалистами, или они представляют собой слабое звено, которое может привести проект к провалу?
• Что представляют собой другие ваши источники финансирования для данного проекта? Сколько собственных денег вы готовы в него вложить?
Чем убедительнее ответы на каждый из этих вопросов, тем лучшие условия кредита вам будут предложены. Кредитор будет задавать эти вопросы независимо от размера и типа займа, на который вы претендуете. Это подводит нас к следующей теме обсуждения.
Краткосрочные и долгосрочные кредиты
Кредит на цели строительства относится к краткосрочным, и его длительность колеблется от шести до тридцати шести месяцев в зависимости от масштабов и бюджета проекта. Процентные ставки по таким кредитам могут быть самыми разными, и их особенность заключается в том, что до истечения срока выплачиваются только проценты, а основная сумма долга погашается в конце одним платежом. Кредитное учреждение оставляет у себя ваш проект в виде залога на протяжении всего срока займа. В случае неплатежеспособности вы потеряете свою собственность. Кредит на цели строительства обычно требует персональных гарантий от застройщика, а это значит, что банк в случае неплатежеспособности может взыскать свои деньги из ваших личных активов и сбережений.
В отличие от других видов займов, при выделении краткосрочного кредита на цели строительства банк не предоставляет вам всю сумму сразу. Вы будете получать определенные порции ежемесячно, в зависимости от темпов продвижения проекта. Каждый месяц ваша команда должна будет представлять в банк отчет о проделанной работе. Банк высылает инспектора, чтобы убедиться, что указанные в отчете сведения соответствуют действительности и все законодательные требования и нормы соблюдены. Лишь после этого банк выделяет очередную часть кредита.
После завершения строительства вам понадобится долгосрочный кредит. По нему вам уже придется ежемесячно погашать как проценты, так и основную сумму долга. Как правило, этот кредит берется для того, чтобы выплатить задолженность по краткосрочному кредиту, который вы брали под строительство, а также, возможно, вернуть часть денег инвесторам. Иногда кредитор сразу предусматривает, что строительный кредит по окончании строительства автоматически преобразуется в долгосрочный. Для вас это означает уменьшение финансового риска. Ведь всегда есть вероятность, что после окончания строительства у вас возникнут затруднения с получением долгосрочного кредита. При такой схеме вам изначально гарантируется финансирование.
Финансовые условия кредита могут быть весьма сложными. Наша компания никогда не берет займов, тщательно не проанализировав все условия с привлечением юриста, который специализируется на финансировании недвижимости. Необходимо убедиться, что вы полностью понимаете все условия, под которыми подписываетесь.
Несколько слов в заключение
Чтобы реализовать свою мечту, девелопер вкладывает огромные деньги, но прибыль он увидит только после того, как строительство будет завершено, а недвижимость введена в эксплуатацию. Конечное вознаграждение за хорошо продуманный и умело реализованный план может быть фантастическим по размерам, однако на пути к нему вас ожидает немалый риск. И когда в 1976 году я строил свой первый дом за 29 тысяч долларов, и когда сегодня мы возводим целые жилые комплексы стоимостью в 30 миллионов, неизбежными спутниками работы являются большие затраты времени, кропотливые исследования и подготовительные мероприятия, расходы и бессонные ночи.
Вы затрачиваете огромные суммы уже к тому моменту, когда нашли участок для застройки, проанализировали
Пуститесь в это сложное и увлекательное путешествие. Не забывайте про карликовых утконосых полевых мышей и другие преграды, которые встретятся вам на пути. В конечном итоге вы либо увлечетесь строительством жилья, как и я, либо поймете, что это не ваш хлеб. В любом случае я желаю вам успеха.
Росс Маккалистер – признанный эксперт в области проектирования и финансирования недвижимости. Он является партнером «MC Companies», где отвечает за инвестиционный анализ, разработку проектов, строительство, финансирование и отношения с клиентами. Он имеет лицензии брокера по недвижимости и генерального подрядчика. Россом спроектировано и построено свыше четырех тысяч квартир. Кроме того, он осуществляет управление кондоминиумами в Орегоне, Лас-Вегасе и Аризоне, общая стоимость которых составляет свыше 300 миллионов долларов. До основания «MC Companies» совместно с Кеном Макэлроем Росс был президентом «McCallister Company», специализировавшейся на строительстве недвижимости и управлении ею. Росс верит в то, что нужно щедро делиться с окружающими, чтобы получить что-то взамен. За время своей карьеры он был членом советов директоров множества компаний, включая департамент по финансированию объектов недвижимости при губернаторе штата Аризона.
5. Крейг Коппола. Изучите мир, в котором вы живете
Коммерческая недвижимость сильно отличается от жилой. Крейг Коппола считается одним из лучших брокеров по коммерческой недвижимости в США. Именно поэтому он стал моим партнером в этом виде инвестиций, и вместе с ним мы добились отличных финансовых результатов.
Когда мы с Ким впервые переключились с жилой недвижимости на коммерческую, нам пришлось поменять весь образ мыслей. Мы взглянули на инвестиции в недвижимость с совершенно иной точки зрения. Если бы не опыт Крейга, то наше обучение в этом новом для себя виде деятельности стоило бы кучи потерянных денег. Одно из главных достоинств Крейга состоит в том, что он превосходный учитель, который не жалеет времени, чтобы объяснить то, чего мы сами пока не в состоянии разглядеть и понять.
Для примера можно рассказать о том, с чего началось наше с Ким обучение. Мы присмотрели для покупки красивое офисное здание, расположенное в очень выгодном месте. Это было весьма привлекательное внешне сооружение, построенное в 1980-е годы. Первое, что отметил Крейг, даже не взглянув на здание, – это явно недостаточная площадь для стоянки автомобилей. Впоследствии в законодательном порядке были изменены нормы количества мест для парковки автомобилей на территориях, прилегающих к зданиям и сооружениям. Если бы нам пришлось принимать меры, чтобы все соответствовало новым нормам, то проще было бы снести все здание и построить его заново. Второй урок, который преподал нам Крейг на этом же здании, был озвучен им так: «Крутые офисы привлекают крутых бизнесменов. Но ориентироваться надо не на них, а на тех, кто ведет дела умело и осмотрительно. В этом случае у вас будет меньше головной боли и больше денег».
Крейг – самый организованный человек из всех, кого я знаю. Его дни расписаны буквально по минутам. Он непрерывно чему-то учится и вкладывает большие деньги в свое персональное развитие и развитие своего бизнеса. В то же время высшим приоритетом для него является время, проведенное в кругу семьи. Крейг отличный семьянин и прирожденный преподаватель, а в качестве партнера в сфере недвижимости он просто бесценен.