Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Мое первое офисное здание находилось восточнее 24-й стрит на Томас-роуд в Финиксе, штат Аризона. Там же я приобрел второе и третье. Логика была самая простая: купив первое здание, я понятия не имел, где покупать остальные, поэтому приобрел то, что было по соседству. Если бы мне впоследствии не подвернулись другие варианты, я бы в конце концов скупил, пожалуй, всю улицу. А почему бы и нет? С этих зданий все и началось.
Продав первое из них и заработав 30 тысяч долларов, я вошел во вкус. Следующие два, проданные одним пакетом, принесли 130 тысяч прибыли. В это время в Финиксе появился бизнесмен из Калифорнии, которому нужна была офисная недвижимость, и я пришелся как нельзя кстати. Моя стратегия состояла в том, чтобы покупать здания и усовершенствовать их. Я уже мог позволить себе нанимать подрядчиков. Мы вставляли новые двери и окна, покрывали
Начинайте с математики
В начале карьеры мне пришлось освоить математику недвижимости. В одном акре содержится 43 560 квадратных футов, а в одной квадратной миле – 640 акров. В связи с этим возникает вопрос о землепользовании и стоимости. Земля под коммерческие здания и сооружения имеет б'oльшую экономическую ценность, чем участок такой же площади, используемый для жилищного строительства. В ходе планирования застройщики изучают потребности рынка и ищут наилучшее применение каждому клочку земли еще до того, как приобретают его. Этот процесс должен учитывать как информацию о недвижимости, так и потребности рынка, чтобы с максимальной выгодой использовать землю. А теперь займемся математикой.
На следующей странице приведен очень простой пример, позволяющий понять, как можно покупать землю акрами, а затем изменять ее свойства и продавать по квадратным футам. Обычно землевладельцы продают большие участки, не подготовленные для строительства и находящиеся за пределами традиционных зон городского развития. Продажа осуществляется акрами. В городах коммерческая и жилая недвижимость, как правило, продается уже по квадратным футам. Так удобнее для покупателей. Примерно так же мы используем дюймы как более мелкие единицы, на которые делится фут. Например, вместо того, чтобы сказать: «Четверть фута», мы говорим: «Три дюйма», так как это проще для понимания. Возможно, переход к более мелким единицам площади используется с целью повысить в глазах покупателя значимость приобретаемой недвижимости. Аналогичным образом, мы измеряем золото в унциях, а не в фунтах. В конце концов, все зависит от особенностей восприятия.
Данный пример поможет взглянуть на свойства недвижимости по-новому.
Цена приобретения десяти акров земли, предназначенных для строительства десяти индивидуальных жилых домов, составляет 500 тысяч долларов (50 тысяч долларов за акр).
План таков: на этих десяти акрах построить уже не индивидуальные, а многоквартирные жилые дома (разумеется, после согласования с городскими властями), имеющие в общей сложности 250 квартир, каждая из которых стоит, скажем, по 10 тысяч долларов. Таким образом, стоимость земли возрастает до 250 тысяч долларов за акр.
Это равняется примерно 5,74 доллара за квадратный фут (43 560 квадратных футов x 5,74 доллара = 250 000 долларов за акр).
Поскольку земля приобреталась под строительство индивидуального жилья, а затем ее предназначение изменилось, стоимость повысилась в 5 раз по сравнению с ценой покупки.
Впоследствии у меня было множество других проектов, включающих как строительство платных автостоянок, так и комплексную застройку целых кварталов. Все они учили меня одному и тому же: планировать и делить земельные участки, четко представляя, что можно и что нужно на них строить. Для жилой застройки необходимо параллельное создание инфраструктуры – магазинов, ресторанов, аптек и других мест общего пользования. Бесполезно рассчитывать на рост квартплаты, если жилье не имеет соответствующего окружения. Я ездил по городу и видел здания, которые явно не вписывались в окружающую обстановку. В каждом конкретном районе недвижимость должна выглядеть соответственно. Мой друг Джо Бир ходил по домам и интересовался у жителей, каких объектов не хватает, а какие явно лишние. Он не только задавал вопросы, но и внимательно выслушивал ответы. Это хорошая практика, особенно если вы проявляете при этом дальновидность, терпение и готовы, учитывая мнение жителей, поменять планы и пойти на компромисс. При таком подходе вы можете прийти к выводу, что землю, которую покупали по акрам, вполне можно будет продавать по квадратным футам.
1. Тщательно планируйте использование приобретенной земли.
2. Учитывайте мнение жителей данной местности.
3. Всегда будьте готовы пойти на компромисс.
Несколько лет назад я продавал участок земли для строительства почтового отделения. Покупатель потребовал акт экологической экспертизы, чтобы убедиться, что в грунте не содержится вредных веществ. Мы с партнерами взялись за работу, вскрылась небольшая экологическая проблема. Инспекторы решили послать на участок экскаватор, чтобы взять пробы грунта для исследования. При изучении образцов возникла проблема – в них обнаружили машинное масло. «Не может быть», – подумали мы, но повторный анализ дал те же результаты. Мы были в шоке и уже готовились к дорогостоящим мероприятиям по обеззараживанию почвы, но в последний момент решили лично обследовать участок. И правильно сделали. Проходя мимо экскаватора, мы заметили, что из него подтекает масло. Исследования показали, что это то же самое масло, которое было обнаружено в образце грунта. Когда на место прибыл новый экскаватор для отбора образцов, грунт оказался совершенно чистым, как мы и ожидали. Таким образом, необходимо все пощупать своими руками, а не просто довольствоваться результатами анализов.
Возьмите на заметку
Мне нравится самому пройтись по земле, которую я покупаю. Это позволяет в дальнейшем руководствоваться не догадками, а фактами.
Знания, полученные на месте
Если вы всерьез хотите заняться недвижимостью (причем не только тогда, когда экономика находится на подъеме), то неизбежно возникнут следующие вопросы.
В каждом городе существуют планы и правила использования земли. Найдите хорошего юриста, занимающегося этими вопросами, и расспросите его. Прекрасный источник информации – планировщики и архитекторы. Не последнюю роль играют также брокеры по недвижимости. Они могут дать прогноз о наличии потенциальных жильцов, покупателей или застройщиков.
Помимо юриста, занимающегося вопросами недвижимости, вам обязательно понадобятся планировщик, архитектор и брокер. Кроме того, на разных этапах проекта потребуются следующие специалисты.
В их число входят, как правило, экономисты и сотрудники крупных брокерских компаний, которые собирают и анализируют информацию по секторам рынка, касающуюся пустующих зданий и помещений, уровня арендной платы, наличия потенциальных квартиросъемщиков, а также другие сведения, позволяющие определить потребности рынка и тип недвижимости с наилучшими перспективами.
Он сводит все финансовые данные, чтобы определить уровень цен и объем продаж недвижимости на рынке, величину расходов, связанных с реализацией проекта, прогнозы прибыли. Тогда вы сможете сориентироваться по цене покупки и установить требуемое соотношение собственного капитала, кредитных средств и сумм, которые необходимо собрать с инвесторов. Бухгалтеру исходные данные может предоставить брокер.
Эти специалисты помогут определить, какие средства необходимо вложить в благоустройство земельного участка, чтобы извлечь из него максимальную выгоду с точки зрения топографии и рельефа. Они же решат вопросы подвода коммуникаций.
Множество вопросов приходится решать, чтобы увязать воедино все аспекты проекта. Вы теперь понимаете, почему многие избегают инвестировать в недвижимость? Но на самом деле все не так страшно, хотя потребуются знания и терпение. Уже после нескольких первых сделок процедура станет намного яснее. Ваша роль во многом будет напоминать роль защитника в баскетболе или полузащитника в футболе – знать, где находятся остальные участники команды и кому отдать пас. Им значительно меньше, чем нападающим, приходится бегать и забивать мячи. Главное – передать мяч по назначению. Вы сможете все освоить, если начнете с простой сделки – купите земельный участок, разделите его на две части и на каждой построите жилой дом. Это самый легкий способ освоить науку.