Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Часть 3
Творческие способы зарабатывания денег на недвижимости
17. Гэри Горман. Путь от А до Б без уплаты налогов
Налоги составляют самую большую статью наших расходов. Сегодня каждый человек выплачивает в среднем более 50 процентов от своих доходов в виде явных и скрытых налогов. Одно из преимуществ вложения денег в недвижимость состоит в том, что, в отличие от инвестиций в акции и паи инвестиционных фондов, здесь существует легальная возможность полного ухода от налогов. Насколько мне известно, это самая большая и выгодная из оставшихся налоговых лазеек в законодательстве. Именно поэтому Гэри Горман принадлежит к числу моих друзей
Налоговые льготы позволили многим инвесторам в недвижимость сэкономить большие деньги, однако они же часто становятся причиной серьезных финансовых потерь. Зачастую люди теряют деньги, когда продают недвижимость и полагают, будто это дает им право уйти от налогов, но при этом забывают запланировать очередное приобретение. В этом случае у них остается на выбор только две возможности: заплатить налог на увеличение рыночной стоимости капитала или второпях купить совершенно негодную недвижимость, чтобы уйти от налогов. А второй вариант зачастую имеет куда более серьезные негативные последствия, чем уплата налога.
Поэтому сегодня, прежде чем продавать или покупать недвижимость, я звоню Гэри Горману и прошу у него совета. Заметьте, я делаю это еще до того, как позвонить брокеру по недвижимости.
Владение недвижимостью представляет собой одно из самых надежных налоговых убежищ в США. Однако очень важно знать, как облагается налогом ее продажа. Существует четыре основных цели приобретения недвижимости: для модернизации, для краткосрочного владения (менее одного года), для личного проживания и для инвестиционных целей (что предусматривает длительный период владения – больше одного года). В каждом случае налогообложение осуществляется по-разному.
Владелец, который приобрел недвижимость для модернизации, облагается подоходным налогом и так называемым налогом на самозанятость на общих основаниях. Если недвижимость приобретается на короткий срок, то прибыль от ее продажи облагается налогом как краткосрочный прирост капитала, то есть, как правило, по тем же ставкам, что и ваша зарплата и другие традиционные источники дохода. Налог на самозанятость при этом не взимается. К недвижимости для личного проживания подход бывает разным. Она дает право на налоговые вычеты, но их величина зависит от того, находитесь ли вы в браке. Таким образом, остается только недвижимость, приобретаемая как объект инвестиций на срок больше года. Именно на нее и распространяются основные налоговые льготы.
1. Недвижимость, приобретаемая для модернизации – облагается налогом как обычный доход.
2. Недвижимость, приобретаемая на короткий срок – облагается налогом как краткосрочный прирост капитала.
3. Личное жилье – дает право на налоговые вычеты в зависимости от семейного положения.
4. Недвижимость как объект инвестиций – истинное налоговое убежище.
Правительство хочет, чтобы вы вкладывали деньги в недвижимость на долгосрочной основе. Чтобы поощрить такой тип инвестиций, оно предлагает вам ряд налоговых льгот. Во-первых, в течение определенного срока вы имеете право вычитать из налогооблагаемой суммы стоимость недвижимости в размере ежегодной амортизации. Эти налоговые вычеты могут распространяться и на другие источники дохода.
Если вы решили продать недвижимость, то прибыль от этой операции облагается налогом как долгосрочный прирост капитала, то есть по гораздо более низкой ставке, чем обычные налоги. Один из авторов этой книги, Том Уилрайт, прекрасно разъясняет суть этих льгот в 21-й главе. Данная же глава посвящена моей любимой налоговой льготе, которая распространяется только на недвижимость, приобретаемую на долгий срок, и которая позволяет переносить прирост стоимости с проданного объекта недвижимости на вновь приобретаемый. Речь идет о статье 1031 налогового кодекса. Это замечательная вещь.
Все опытные инвесторы включают статью 1031 в арсенал своих инвестиционных инструментов, и если вы до сих пор не использовали ее, то самое время узнать, какое это мощное
Для иллюстрации давайте предположим, что Фред и Сью продают многоквартирный жилой дом, и налог с дохода от этой операции составляет 100 тысяч долларов. Чтобы не платить его, Фред и Сью решают обменять одну недвижимость на другую и вложить эти деньги в новую собственность. Поскольку банк дает им кредит в размере 75 процентов от стоимости недвижимости (то есть по три доллара на каждый доллар, вложенный ими в эту сделку из своего кармана), то это будет означать, что на сэкономленные 100 тысяч они получат дополнительный кредит в размере 300 тысяч. Таким образом, Фред и Сью могут вложить в новую сделку на 400 тысяч долларов больше, чем в том случае, если бы они заплатили налог:
Допустим, через несколько лет их новая собственность удваивается в цене, и они ее продают. Таким образом, дополнительные 400 тысяч долларов, которые появились у них в результате применения статьи 1031, превращаются уже в 800 тысяч. После погашения кредита в размере 300 тысяч долларов на балансе у них остается 500 тысяч. Другими словами, совершив такой обмен, Фред и Сью избежали уплаты 100 тысяч государству и, применив эффект финансового рычага, превратили их в полмиллиона долларов.
Возьмите на заметку
Статья 1031 – прекрасный способ накопления богатства!
Примерно десять лет назад я купил небольшую квартиру с двумя спальнями в кондоминиуме за 55 тысяч долларов, вложив из собственных средств 5 тысяч, а остальные взяв взаймы. Эту квартиру я сдал своим детям, которые в то время учились в колледже. После окончания учебы я продал ее с прибылью и заменил на очень уютную квартиру на верхнем этаже жилого дома в Денвере с прекрасным видом на покрытые снегом горные вершины. Она давала мне отличный денежный поток, и моя начальная инвестиция в размере 5 тысяч долларов превратилась в 200 тысяч – только благодаря удачному обмену. Из этой истории можно извлечь два урока. Во-первых, для совершения обмена вовсе не надо быть Робертом Кийосаки или Дональдом Трампом. Условия в данном случае равны для всех. Во-вторых, подобный обмен является прекрасным инструментом для накопления богатства и создания денежных потоков.
Что же требуется для совершения такого удачного обмена? Существует шесть необходимых условий, выполнение которых налоговая служба обязательно проверит прежде, чем утвердить операцию обмена. Речь зашла о налоговой службе не случайно, потому что только это ведомство контролирует условия соблюдения статьи 1031, которая содержится в ее кодексе. Статья 1031 имеет строго формализованный характер. Это значит, что вы должны полностью выполнить все ее требования. Малейший недочет лишает вас права на налоговые льготы. Имейте это в виду.
1. Недвижимость должна приобретаться как объект инвестиций.
2. Вам дается сорок пять дней на поиск недвижимости для замены.
3. Обмен должен быть завершен в течение 180 дней.
4. Денежные средства, вырученные от продажи первой недвижимости, все это время должны находиться у независимого посредника.
5. Собственник не должен меняться на протяжении всей сделки.
6. Стоимость новой недвижимости должна быть не ниже старой, и в нее должны вкладываться все деньги, вырученные от продажи.