Инвестиционные проекты: от моделирования до реализации

Волков Алексей Сергеевич

Для управления ССК характерно следующее разделение полномочий:

ключевые решения принимаются инвестором;

оперативное управление осуществляется местной командой;

контроль реализации проекта и целевого использования средств обеспечивается присутствием на месте представителя инвестора с правом подписи финансовых документов (финансового директора).

Предлагаемая юридическая схема проекта:

земельный участок оформляется на физическое лицо – представителя инвестора;

для реализации проекта создается ЗАО (владелец ССК) с участием инвестора и инициатора;

инвестор в качестве вклада

вносит минимальное финансирование и гарантирует кредитование проекта;

проект кредитуется под залог участка и ССК после завершения строительства, а также некоторых активов инициаторов проекта.

Обеспечение и гарантии:

в связи с тем что в строительстве используются материалы местного происхождения, а стоимость земли растет, стоимость строящегося СКК со временем становится больше суммы взятого кредита;

местные партнеры готовы предложить в залог некоторое имеющееся у них имущество (его стоимость лишь частично покроет сумму кредита).

8.2.2. Расчеты по проекту

Рассматриваются два варианта финансирования проекта [12] .

1. За счет кредитных средств.

2. За счет собственных средств.

Для оценки проекта при финансировании за счет кредитных средств следует рассмотреть графики поступлений и платежей в разных вариантах. Основной смысл – показать эффективность проекта, притом что необходимые для финансирования кредитные средства возвращаются вовремя с учетом процентов.

12

В примере опущены анализ чувствительности, оценка рисков и многое другое. Частично приведены самые важные для анализа эффективности проекта расчеты – оценка денежного потока проекта.

Для этого выполнено 8 вариантов расчетов для участка площадью 2 гектара. За переменные параметры в рассматриваемых вариантах взяты:

количество мест (100 или 120);

объем капитальных затрат (стандартные – 2,6 миллиона рублей для 100 номеров и 2,85 миллиона рублей для 120 номеров);

средний уровень занятости номерного фонда СКК (70% или 80%);

выручка от обслуживания 1 клиента в сутки (70 или 77 долларов);

процентная ставка по кредиту (14% или 20%).

В результате подбора параметров получены оптимистический, пессимистический варианты и несколько наиболее вероятных вариантов проекта. Результаты сравнения вариантов сведены в таблице 26. Полученные в вариантах результаты сравниваются с помощью итоговой таблицы, анализируя которую можно сделать выводы о том, к какому варианту стоит приближать проект.

Таблица 26 Сравнительный анализ вариантов с кредитом

В качестве примера варианта приводится план поступлений и платежей по базовому пессимистическому варианту (100 мест, стандартные капитальные затраты, 70 долларов в сутки с клиента, 20% ставка по кредиту) – таблица 27. Кредит возвращается за четыре года и три квартала. Далее собственник ежеквартально получает по 372 600 рублей.

Таблица 27 План поступлений и платежей (тысяч долларов), базовый

пессимистический вариант с кредитом

При рассмотрении варианта самофинансирования (без использования кредитных средств) рассматриваются прогнозы:

недисконтированных поступлений и платежей (табл. 28);

Таблица 28 Недисконтированные денежные потоки проекта без кредита (тысяч долларов)

дисконтированных поступлений и платежей (табл. 29).

Таблица 29 Дисконтированные денежные потоки проекта без кредита (тысяч долларов)

Затем анализируется чистый денежный поток проекта с учетом дисконтирования и без его учета. Основной смысл – понять влияние дисконтирования на эффективность проекта.

В качестве основы для анализа взят базовый пессимистический вариант проекта с параметрами: 100 мест, стандартные капитальные затраты, цена номера – 70 долларов в сутки.

В качестве ставки дисконтирования принята ставка 12% годовых – ожидаемая инвестором в данном конкретном случае норма доходности капитала.

При дисконтировании проекта срок окупаемости проекта сдвинулся на три квартала вправо. Положительный эффект проекта для инвестора наблюдается начиная со II квартала пятого года.

9. Толковый словарик

Общие термины

Проект – уникальный процесс, предполагающий координированное выполнение взаимосвязанных действий для достижения определенных целей в условиях временных и ресурсных ограничений.

Инвестиции – денежные средства, имущественные и интеллектуальные ценности, направляемые на создание новых компаний, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих, приобретение недвижимости, ценных бумаг и других активов с целью получения прибыли и иного положительного эффекта.

Инвестиционный проект – это последовательность действий, связанных с обоснованием объемов и порядка вложения средств, их реальным вложением, введением мощностей в действие, текущей оценкой целесообразности проекта и итоговой оценкой результативности проекта по его завершении.

Инвестор – частное или юридическое лицо, располагающее достаточными денежными средствами, стремящееся приобрести те или иные активы, заинтересованное в сохранении вкладываемых средств и получении дохода на них в том или ином виде.

Инвестирование – вложение инвестиций в экономику, осуществление действий в целях получения прибыли или иного полезного эффекта.

Инвестиционный процесс – совокупное движение инвестиций различных форм и уровней.