Избранные труды по гражданскому праву
Шрифт:
В недалеком еще прошлом права собственника жилого дома или квартиры ограничивались законом и особенно – практикой его применения в большей степени, нежели собственника других видов имущества. Например, действовавший до недавнего времени Жилищный кодекс Республики Казахстан запрещал собственнику жилища использовать его по нежилому назначению (ст. 4, 14). Практика исполнительной власти последних лет во многих регионах Казахстана запрещала собственнику приватизированного жилища свободно продавать его. И сейчас еще сохранились некоторые ограничения менее существенного характера. Но при этом особенности права собственности на жилище не выходят за пределы видовой специфики общего родового понятия.
Поэтому в настоящей главе не уделяется специальное внимание праву собственности на
Хотелось бы остановиться только на одном вопросе.
В полном соответствии с общими правомочиями собственника Жилищный закон предоставил собственнику жилища права использовать свою квартиру или свой дом по нежилому назначению (ст. 4, 18). В отличие от этого законодательство Российской Федерации сохраняет для частного жилья прежний режим – использование только по жилому назначению. Нежилое использование допускается, но только после перевода соответствующего помещения в категорию нежилых (ст. 288 ГК РФ). Подобные ограничения не учитывают ни статуса подлинного собственника, ни возможностей оперативных изменений в характере использования частного жилища.
Помимо собственника его квартирой могут пользоваться другие лица: члены семьи, наниматели части или всего жилого помещения, гости, иные временные жильцы. Их положение с позиции «права на жилище» следует рассмотреть в настоящей работе.
Прежде всего – члены семьи собственника жилого помещения. Их правовое положение и характер права на жилище определены в основных чертах Жилищным законом. Речь идет, конечно, о членах семьи, проживающих в одном жилище с собственником, т. е. о членах семьи, вселенных собственником в свое жилище. Круг таких членов семьи определен ст. 21 Закона. Они имеют равное с собственником право пользования помещением (п. 1 ст. 22). И это право защищается от нарушений со стороны любых лиц, даже – собственника. Такие члены семьи вправе вселять в помещение без согласия собственника своих несовершеннолетних детей (п. 1 ст. 22). Это свидетельствует о высокой степени автономности и абсолютного характера права членов семьи.
Они сохраняют право пользования помещением, даже выходя из состава семьи собственника (п. 1 ст. 22). При реквизиции жилища или выкупе земельного участка, на котором расположен дом, для государственных надобностей члены семьи и даже бывшие члены семьи собственника приобретают право на проживание в жилище, полученном в качестве компенсации, – налицо право следования (п. 1 ст. 30 Закона).
Дополнительной защитой обеспечены интересы несовершеннолетних детей из состава семьи собственника при прекращении его права на жилище (п. 3 ст. 13, п. 2 ст. 30 Закона).
Изложенное дает основание оценить права членов семьи собственника на принадлежащее ему жилище в качестве вещного права, хотя оно и ограничивается производным и зависимым характером от права собственника.
Вещный и более самостоятельный характер прав членов семьи собственника жилища, их защита против нарушений со стороны других лиц, в том числе – против собственника, более четко выражены законодательством Российской Федерации (см., например, ст. 292 ГК РФ). Такое же мнение высказывалось в российской литературе. [98] Высказывались, впрочем, и противоположные мнения, согласно которым права членов семьи собственника жилища носят не вещный, а обязательственный характер. [99]
98
См., напр.: Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 104–105; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. 1 (постатейный). М., 1997. С. 530.
99
См.: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 1995. С. 306; Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1995. С. 262.
§ 1.
Среди вещных прав других лиц на жилище прежде всего назовем права участника кондоминиума. «Кондоминиум» – это новое понятие в гражданском праве. Прежде данный термин применялся для обозначения совместного господства на один объект, обычно – осуществления двумя или более государствами власти на данной территории. В последние годы кондоминиум вошел в систему гражданско-правовых понятий как разновидность собственности нескольких субъектов на один комплексный объект недвижимости.
Закон определяет кондоминиум как особую форму собственности на недвижимость, при которой отдельные жилища находятся в раздельной индивидуальной собственности участников, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности (ст. 2 Жилищного закона).
Приведенное выше определение кондоминиума дается жилищным законодательством. Но как общее понятие кондоминиум уже предусматривается ст. 209 Гражданского кодекса Республики Казахстан. Нормы о кондоминиуме содержатся и в земельном законодательстве.
Кондоминиумом следует признать также форму собственности на нежилое здание, принадлежащее нескольким собственникам (владельцам офисов, магазинов, предприятий бытовых услуг и т. п.).
Попытаемся дать более развернутую характеристику кондоминиума.
Во-первых, кондоминиум – это особая форма собственности, характеризуемая сложным объектом, составляющим единый имущественный комплекс. Кондоминиум нельзя смешивать, как это иногда делается, с объединением лиц, которым принадлежит данный имущественный комплекс на праве собственности. Объединение собственников может приобретать различные организационно-правовые формы (см. об этом параграф 2 настоящей главы) – группа индивидуально действующих собственников, простое товарищество, кооператив, кооператив собственников квартир (КСК) и т. п. Это имеет значение для методов управления кондоминиумом в интересах собственников, но отнюдь не для характеристики самого кондоминиума, существующего только в качестве сложного, но единого объекта, одни части которого принадлежат раздельно каждому из собственников, а другие – всем собственникам сообща.
В литературе, однако, и даже в законодательных актах эти понятия нередко смешиваются. [100]
Смешение содержится и в Законе Республики Кыргызстан «О товариществах собственников жилья (кондоминиумах)» от 28 октября 1997 г.
Такое же смешение допускалось в прошлом и в российском законодательстве (см. статью 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» (ВВС РФ, 1993. № 3. Ст. 99); Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 (САПП, 1993. № 52. Ст. 5079).
100
Смешение допускают иногда даже специалисты (см.: Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 92, 101); Корнеев С. М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики // Гражданское право России при переходе к рынку. М., 1995. С. 171.
В Законе Российской Федерации от 26 июля 1996 г. «О товариществах собственников жилья», а также в статьях 290–291 ГК РФ эти понятия четко разделяются. Разделение проводится и в современной российской литературе.
Во-вторых, своей индивидуальной собственностью, входящей в состав кондоминиума, его участник вправе свободно, по собственному усмотрению, распоряжаться, без необходимости получить согласие других участников либо органов, управляющих кондоминиумом. Разумеется, не нарушая общих пределов, установленных законодательством для осуществления права собственности. При соблюдении этих требований собственник вправе использовать свою квартиру и по нежилому назначению (п. 2 ст. 18 Закона).