Как разбогатеть на недвижимости в России в свободное время
Шрифт:
Во-первых, можно выписать из квартиры жильцов и продать ее физически и юридически свободной.
Кроме того, несколько дополнительных мероприятий вполне способны помочь продать квартиру дороже на 1000–3000 долларов. С этой целью разберите кладовки, подсобные помещения, уберите хлам с балконов и лоджий, вымойте входную дверь, кухню, ванную комнату и окна, проветрите помещение и раздвиньте шторы, чтобы ваша квартира осветилась и проветрилась. Имейте в виду, что стены светлого цвета зрительно увеличивают площадь помещения. Избегайте беспорядка, не заполняйте пространство ненужной мебелью и редко используемыми предметами. Специально для
В среднем (на рынке качественного жилья) стоимость квартир, в ремонт которых было вложено порядка 25 000—80 000 долларов, поднялась по меньшей мере на 45 % от стоимости ремонта. Во многих случаях, когда ремонт был сделан непосредственно перед продажей, стоимость квартиры поднялась более чем на 200 % от стоимости ремонта, то есть в этих случаях ремонт был очень выгодным вложением. Однако таких случаев очень немного, и речь идет в основном о ветхой застройке и зданиях с нетрадиционными техническими характеристиками и целевым предназначением помещения (например, в случае выведения помещений из жилого фонда, в старых постройках с возможностью перепланировки и т. д.). Не может быть однозначных рекомендаций по целесообразности вложений в капитальный ремонт, а всякий расчет прибыльности может быть произведен только после тщательного изучения недвижимости в каждом конкретном случае.
На рыночную цену квартиры и время ее экспозиции на рынке недвижимости влияет состояние подъезда и лифта. Перед приходом потенциального покупателя помойте лестничную площадку, проветрите и побрызгайте ее освежителем воздуха. Полчаса, затраченного на уборку, выгодно выделят вашу квартиру из нескольких других и принесут вам несколько лишних тысяч долларов.
Продавцы жилья нередко обращаются за помощью к частным маклерам, несмотря на то что такие помощники предоставляют хоть и более дешевую, но менее качественную услугу в сравнении с риэлтерской фирмой. Очень часто они не знают как положений Налогового кодекса РФ, так и правовых и юридических особенностей жилищного законодательства. Поэтому при продаже жилья их рекомендации и действия в оптимизации налогов продавца, как правило, непрофессиональны и приводят к излишним тратам. Следует помнить, что частный маклер не несет ответственности за свои действия, но его услугами можно и нужно воспользоваться, если от посредников необходима только помощь в поиске вариантов для покупки нового жилья.
Продавец, отказавшийся от риэлтерских услуг, также обладает рядом преимуществ.
Прежде всего он не платит комиссионных отчислений за поиск покупателя (5–8 % от стоимости жилья), то есть не теряет возможную выгоду; не доверяет свою собственность незнакомому человеку – риэлтеру, то есть не становится заложником правил, по которым работает нанятый специалист по недвижимости.
Предположим, продажная цена квартиры (после всевозможных попыток продать ее подороже) составит 200 000 долларов, то есть риэлтер нашел реального продавца, который готов приобрести квартиру за такие деньги. При этом риэлтер заберет комиссию в размере 10 000—16 000 долларов из этой суммы. В большинстве случаев риэлтер сумеет убедить продавца в том, что если бы тот сам продавал жилье, то ему удалось бы выручить и того меньше, предположим 175 000–180 000 долларов. Помимо всего прочего, риэлтер может продать квартиру за большую сумму, например
Если продавец самостоятельно изучает рынок, он понимает, от чего зависит цена на жилье и в какие периоды она может быть максимальной, и даже в условиях срочной продажи он постарается выжать из сделки по максимуму. В свою очередь, риэлтер заинтересован не только в цене сделки, но и в количестве сделок. Продавец часто и не догадывается, что его риэлтер проводит абсолютно стандартный набор действий, а «не лезет вон из кожи» ради дополнительной 1000 долларов. Соответственно, продавец теряет возможность получить дополнительные средства.
Как только продажа квартиры возлагается на плечи риэлтера, он занимается ее показами и, соответственно, владеет всеми документами (по крайней мере, копиями основных документов), но никто не может быть застрахован от нечистоплотности посредника. Такие варианты сегодня встречаются не часто, но все-таки не стоит забывать о возможном мошенничестве недобросовестных маклеров. Поэтому, если продавец принял решение искать помощи у специалиста, то обращаться за нею нужно только в надежное агентство.
Как только риэлтер приступает к работе по продаже жилья, продавец невольно попадает в зависимость от его действий: показов, встреч, вложений в косметический ремонт, расходов на получение документов и пр. Только в случае оформления доверенности на риэлтера последний сможет полностью провести сделку и побеспокоит продавца лишь в день подписания договора и передачи денег в банковскую ячейку. Однако такая услуга стоит дороже и требует еще большего доверия от продавца.
Недостатки являются обратной стороной преимуществ и в основном определяются степенью овладения методом проб и ошибок, которого волей-неволей придерживается новоиспеченный продавец.
Во-первых, самостоятельная продажа квартиры требует траты времени и денег на рекламу квартиры, поиск покупателей, круглосуточные ответы на телефонные звонки – одним словом, для этого нужно брать отпуск.
Во-вторых, существует риск потери денег из-за неумения правильно оценить свою квартиру или переплаты труда профессионального оценщика и непрофессионального общения с потенциальными покупателями. Нельзя забывать, что «покупателем» часто бывает риэлтер, который в таком случае всегда заинтересован в снижении цены.
В-третьих, возрастает риск возникновения непредвиденных ситуаций при демонстрации квартиры подозрительным покупателям. Среди «покупателей» могут быть мошенники, агрессивно настроенные граждане и прочие неблагонадежные лица.
Наконец, почти неизбежно совершение ошибок при выработке реального плана продажи, особенно в первой сделке, из-за чего сделка может затянуться во времени, повлечь лишние расходы на «тренировки», а сэкономленные средства в ряде случаев будут ниже потерь от роста стоимости недвижимости.
Поэтому не может быть однозначного ответа на вопрос, что лучше: продавать самому или потратить деньги на помощь риэлтера; решение должно приниматься в зависимости от конкретных условий.
Если владельцу собственности срочно понадобилась большая сумма денег, например 100 000 долларов, обращаться к соседке с просьбой о займе не очень удобно – скажет, что у нее таких денег нет. Но если все-таки такая необходимость возникла, риэлтерские агентства предлагают воспользоваться услугой «срочный выкуп».