Как разобраться в ЖКХ и не переплачивать
Шрифт:
Расторжение договора в одностороннем порядке
Если управляющая организация систематически нарушает условия договора управления, собственники помещений в доме не удовлетворены ее работой и хотят отказаться от ее услуг, есть возможность расторгнуть договор управления в одностороннем порядке.
Для этого следует, во-первых, тщательно фиксировать все нарушения договора (с составлением актов, привлечением экспертиз, в том числе технических), жалобами в жилищную инспекцию (возможно, управляющая организация будет вынуждена заплатить штраф, а это однозначно будет свидетельствовать о нарушениях). Лучше, если этим будет заниматься
Затем нужно выбрать замену неудовлетворительной управляющей компании — другую подобную организацию, сопоставив цены, набор услуг, отзывы — или проанализировать возможность создания ТСЖ. Совет дома должен подготовить соответствующее представление до общего собрания.
После этого созывается общее собрание собственников, и собрание решает расторгнуть отношения с прежней управляющей компанией и заключить договор с новой. Детали нового договора также могут обсуждаться на этом собрании.
Осталось уведомить управляющую компанию о расторжении договора, новую компанию о том, что ее выбрали общим собранием для управления домом, обсудить дату, когда это решение вступает в силу (договор с новой компанией вступает в силу на следующий день после расторжения договора со старой). После этого прежняя управляющая компания будет должна передать всю документацию новой.
Просто? Не очень-то! Управляющая компания, договор с которой расторгнут в одностороннем порядке, может обратиться в суд. Тут-то и пригодятся акты о нарушениях, зафиксированные жалобы в органы надзора и прочие доказательства нарушений.
Однако для тех, кто был вынужден заключить договор с управляющей компанией, поскольку она выиграла конкурс, этого не требуется: в любой момент в течение трех лет такие собственники могут изменить способ управления домом на общем собрании. Согласия управляющей компании для этого не нужно.*** (см. приложение)
За дверью квартиры
В этой короткой главе невозможно раскрыть все коллизии, которые возникают при пользовании жилым помещением. Здесь рассматриваются только основные понятия и вопросы, связанные с жилищными правами.
Собственники и наниматели
Всех жильцов многоквартирного дома можно разделить на собственников жилых помещений, членов семьи собственника и нанимателей.
Собственник квартиры — это физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на квартиру. Собственник может «владеть, пользоваться и распоряжаться» жильем. Что это значит?
Пользование каким-либо имуществом предполагает использование его потребительских качеств (применительно к жилищу — относительной изоляции от окружающих людей и климатических условий, безопасности, сохранения имущества). Распоряжение имуществом определяет судьбу имущества (собственник может его подарить, передать в наследство, продать и так далее). Под владением имуществом имеется в виду поддержание его в состоянии, пригодном для использования, или, другими словами, содержание и ремонт этого имущества.
Наниматель — это лицо, пожелавшее снять квартиру у собственника на определенный период и получившее право пользования квартирой на определенных условиях.
У нанимателя, следовательно, нет прав владеть и распоряжаться квартирой.
Права и обязанности собственника
Это
Жилое помещение становится объектом жилищных прав с момента государственной регистрации как объекта недвижимого имущества, а не с момента приватизации, купли-продажи, завещательного отказа и т. д.
Пользование
Собственник обладает правом пользования квартирой, то есть попросту может жить в ней. Наравне с собственником правом пользования обладают члены его семьи. К ним относятся проживающие вместе с собственником супруг или супруга, дети и родители. Кроме того, членами семьи могут быть признаны другие родственники и (в исключительных случаях) другие граждане, если собственник вселил их в квартиру в качестве членов своей семьи.
Собственник квартиры может использовать ее не только для обычного проживания и проживания членов своей семьи. Он может предоставить квартиру во владение или пользование другому лицу по договору найма, для безвозмездного пользования или на другом законном основании. Юридическому лицу собственник может сдать квартиру в аренду (в соответствии с требованиями жилищного и гражданского законодательства).
Собственник может использовать квартиру в профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает требований, предъявляемых к жилому помещению, и законных прав других граждан. Это возможно для лиц творческих профессий, а также адвокатов, риелторов, репетиторов, консультантов. Кстати, индивидуальный предприниматель имеет право открыть в своей квартире офис, а юридическое лицо — не имеет.
Но открывать в жилом помещении промышленное производство запрещено. Кроме того, собственник может разместить в жилом помещении предприятие, учреждение или организацию только после перевода его в нежилое.
Распоряжение
Распоряжение квартирой — это определение ее юридической судьбы. Собственник может переводить жилое помещение в нежилое, продавать, дарить, менять, отдавать в залог. Собственник даже может отказаться от права собственности, то есть расприватизировать квартиру.
Обязанности собственника
Помимо прав у собственника квартиры есть и обязанности. Собственник жилья несет бремя содержания имущества, то есть обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и обязанности законных интересов соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме. Кроме того, он должен вовремя оплачивать коммунальные платежи и нести другие расходы по содержанию жилого помещения, а также платить налог на имущество.
Собственник квартиры платит взносы на капитальный ремонт, в отличие от нанимателя.
Право на проживание в квартире собственника
Далеко не все, проживающие в определенной квартире, являются ее собственниками. Три группы лиц, не являющихся собственниками, имеют ограниченные права на жилое помещение. К ним относятся:
— члены семьи собственника (в том числе бывшие);
— лица, проживающие на основании договора пожизненного содержания с иждивением;