Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Шрифт:
пожертвования недвижимости (ст.ст.574, 582 ГК РФ);
ренты, предусматривающей передачу недвижимости (ст.584 ГК РФ);
пожизненного содержания с иждивением, предусматривающего передачу недвижимости (ст.ст.584, 601 ГК РФ);
аренды здания или сооружения, их частей, если срок аренды более одного года (ст.651 ГК РФ) [37] ;
аренды иного недвижимого имущества вне зависимости от срока аренды (ст.609 ГК РФ);
договора аренды предприятия как имущественного комплекса (ст.658 ГК РФ);
37
Представляется неверным утверждение Управления Министерства по налогам и сборам пог. Москве о том, что "в соответствии
уступки права (требования), основанного на сделке, подлежащей государственной регистрации (ст.389 ГК РФ);
перевода долга по сделке, подлежащей государственной регистрации (ст.391 ГК РФ);
соглашения об изменении и расторжении указанных договоров (ст.452 ГК РФ);
передачи жилых помещений в собственность граждан (ст.7 Закона РФ от 4 июля 1991г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [38] ).
Законодательством могут быть предусмотрены и иные сделки, при заключении которых требуется регистрация как самой сделки, так и возникающего на ее основании перехода права на недвижимое имущество.
38
См.: Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст.959; 1993. N 2. Ст.67; СЗ РФ. 1994. N 12. Ст.1864; 1998. N 13. Ст.1472; 1999. N 18. Ст.2214; 2001. N 21. Ст.2063; 2002. N 21. Ст.1918; N 48. Ст.4738.
Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ), договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (ст.651 ГК РФ).
В остальных случаях регистрации подлежит только право (переход права). К таким случаям возможно отнести, в частности:
приобретение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст.219 ГК РФ);
приобретение права собственности членами жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, полностью внесшими паевой взнос (п.4 ст.218 ГК РФ);
признание судом права собственности, определение доли в праве общей собственности, раздел имущества и т.п.;
приобретение наследства;
заключение соглашения о разделе общего имущества супругов;
заключение брачного договора, предметом которого является недвижимое имущество;
заключение соглашения об уплате алиментов, если в качестве алиментов в собственность передается недвижимое имущество;
раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности (ст.252 ГК РФ);
выдел доли в уставном капитале юридического лица в виде недвижимого имущества, а также внесение недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
переход прав на имущество в случае реорганизации юридического лица (ст.58 ГК РФ);
принятие акта органа исполнительной власти;
установление сервитута;
передача имущества на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления;
передача недвижимого имущества в доверительное управление (ст.1017 ГК РФ);
передача недвижимого имущества в собственность путем заключения соглашения об отступном;
иные предусмотренные законом случаи возникновения, изменения или прекращения прав.
3. Институт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней основывается на ряде принципов, основополагающим из которых является принцип обязательности государственной регистрации. Этот принцип означает, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает принцип обязательности государственной
Сказанное не следует понимать так, что государственная регистрация является основанием возникновения права на недвижимость. Как неоднократно говорилось, следует различать понятия "основания возникновения права" и "момент возникновения права". Так, основания возникновения права собственности перечислены в ст.218 ГК РФ (создание вещи, переработка, самовольная постройка, договор, наследование, правопреемство при реорганизации юридического лица и др.), а момент возникновения права собственности законодатель определяет иными юридическими фактами — традицией, судебным решением, государственной регистрацией. Последнее представляет собой издание ненормативного акта уполномоченного государственного органа. Внешним выражением этого акта является внесение записи в реестр и выдача свидетельства государственной регистрации права.
4. Обязательность государственной регистрации может быть установлена только федеральным законодательством. Приведем пример из судебно-арбитражной практики, в котором суд признал, что изданный субъектом РФ или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, не применяется арбитражным судом, как противоречащий нормам ГК РФ.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания. Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании незаключенным договора аренды здания на срок менее одного года, сославшись на распоряжение главы субъекта РФ об обязательной государственной регистрации на территории субъекта РФ договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды.
Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно п."о" ст.71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 ст.131 и п.1 ст.164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена Гражданским кодексом РФ и иными федеральными законами (п.2 ст.3 ГК РФ). Пункт 1 ст.2 Закона о государственной регистрации устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Таким образом, Конституция Российской Федерации и Гражданский кодекс РФ не наделяют субъекты РФ правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации. Поэтому изданный главой субъекта РФ нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании ст.12 Гражданского кодекса РФ как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с п.2 ст.651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал государственной регистрации [39] .
39
См.: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.