Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации

Чубуков Г. В.

Ограничение в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключается главным образом в установлении особого порядка предоставления участков и временном характере землепользования лиц, которым эти участки передаются либо на возмездных началах (договор аренды), либо безвозмездно (договор безвозмездного пользования).

6. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регламентирует ФЗ от 24.07.2002г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" [153] . Данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения —

сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность. Пункт 3 ст.1 указанного Федерального закона указывает принципы, на которых основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения, важнейшим из которых является сохранение целевого использования земельных участков.

153

СЗ РФ, 2002, N 30, ст.3018; 2003, N 28, ст.2882; 2004, N 27, ст.2711; N 41, ст.3993; N 52, ст.5276; 2005, N 10, ст.758; N 30, ч.I, ст.3098.

7. Земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества. На указанные земельные участки, а также земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, на которых расположены здания, строения, сооружения, действие ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не распространяется. Здесь следует руководствоваться правилами ст.15, 20-24 комментируемого Кодекса.

Коллективное садоводство и огородничество на землях сельскохозяйственного назначения в значительной мере регулируется ФЗ от 15.04.1998г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях".

Статья 28

Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

1. Статья устанавливает общие правила приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В ЗК 1991г. порядок предоставления земельных участков регулировался статьями гл.V и рядом других статей. Как будет показано далее, нормы ст.28 Кодекса решают соответствующие вопросы иначе, чем ранее.

В п.1 комментируемой статьи определены права, на которых земельные участки могут предоставляться гражданам и юридическим лицам.

В собственность или аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам с учетом положений ст.15 и 22 Кодекса (см. указанные статьи и комментарии к ним).

Новеллой является то, что в постоянное (бессрочное) пользование такие земельные участки могут быть предоставлены только юридическим лицам, причем не любым, а лишь тем, которые указаны в п.1 ст.20 Кодекса (т.е. государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям), а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Юридические лица (кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления) обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2006г. в соответствии с правилами ст.36 Кодекса. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства РФ (ст.3 Вводного закона). Содержание переоформления права на земельный участок раскрыто в примечании к ст.3 Вводного закона.

После введения в действие Кодекса земельные участки в постоянное пользование гражданам не предоставляются, но если такое право возникло у гражданина до даты официального опубликования Кодекса, то данное право сохраняется (см. ст.20 Кодекса и комментарий к ней) и переоформлять его не требуется; кроме того, граждане вправе приобрести такие участки в собственность с учетом правил п.5 ст.20 Кодекса.

На праве безвозмездного срочного пользования земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности могут предоставляться как гражданам, так и юридическим лицам с соблюдением правил ст.24 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

Новизна

комментируемой статьи состоит и в том, что она не относит право пожизненного наследуемого владения к числу прав, на которых гражданам могут предоставляться земельные участки. Согласно п.1 ст.21 Кодекса предоставление земельных участков гражданам на указанном праве после введения в действие Кодекса не допускается. Однако если право пожизненного наследуемого владения было приобретено гражданином до введения в действие Кодекса, то оно сохраняется, и переоформлять его не требуется. Граждане, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, вправе бесплатно приобрести их в собственность с учетом правил, установленных в п.3 ст.21 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

В соответствии с п.3 ст.3 Вводного закона предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование или в пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.

Правила п.1 комментируемой статьи применяются с учетом ограничений, предусмотренных в гл.III, IV, ст.27 и ряде других статей Кодекса, а также Вводным законом.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства и целей, не связанных со строительством, определяется ст.30-32, 34 Кодекса. Целесообразно обратить внимание на то, что при введении в действие нового ГрК РФ Кодекс дополнен статьями, определяющими особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст.30.1) и особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст.30.2).

Предоставление земельных участков гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства осуществляется в соответствии с нормами, которые определяются на основании ст.33 Кодекса.

Следует также иметь в виду, что помимо норм гл.17 ГК РФ, комментируемой статьи и других статей гл.V Кодекса возникновение прав на землю регулируют и другие нормативные правовые акты. Например, новый ФЗ от 11.06.2003г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" [154] 154) содержит специальные нормы, определяющие: земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности (ст.11); порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности (ст.12); правила выдела земельного участка в счет земельной доли, возникшей в результате приватизации сельскохозяйственных угодий (ст.13) [155] . Продажа земельных участков, о которых идет речь в комментируемой статье, на торгах, подчиняется Правилам организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков [156] .

154

СЗ РФ, 2003, N 24, ст.2249.

155

См. подробно: Комментарий к Федеральному закону "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"./Под ред. М.Ю. Тихомирова. — М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2004.

156

Утверждены постановлением Правительства РФ от 11.11.2002г. N 808 (СЗ РФ, 2002, N 46, ст.4587).

О правоустанавливающих документах на земельные участки см. ст.26 Кодекса и п.9 ст.3 Вводного закона.

2. Пункт 2 ст.28 Кодекса устанавливает общее правило о платном предоставлении в частную собственность земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Из данного правила в законодательстве могут быть сделаны исключения. Например, гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства бесплатно могут быть предоставлены земельные участки в пределах максимальных размеров, определенных по правилам п.2 ст.33 Кодекса. См. также п.5 ст.34 Кодекса.