Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Гурьева Е. В.

Во всех перечисленных случаях проживающие в коммунальной квартире наниматели и собственники для предоставления им освободившейся комнаты должны обратиться с письменным заявлением в уполномоченный на предоставление данной комнаты орган государственной власти или местного самоуправления (в зависимости от того, из состава какого жилищного фонда – государственного или муниципального) будет осуществляться предоставление.

Если собственник или наниматель не обладает статусом малоимущего и нуждающегося в жилье, но обеспечен общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, ему законодателем предоставляется

возможность получить освободившуюся комнату, но уже не по договору социального найма, а путем выкупа.

4. При отсутствии среди проживающих в коммунальной квартире названных в законе категорий граждан, заселение освободившейся комнаты будет осуществляться в общем порядке.

Глава 8. Социальный наем жилого помещения

Статья 60. Договор социального найма жилого помещения

1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона – наймодатель обязуется передать другой стороне нанимателю жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Объектом договора социального найма жилого помещения является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Сторонами договора являются:

1) собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо. Это означает, что государственное или муниципальное предприятие, равно как и учреждение, которые могут выступать в качестве балансодержателей жилищного фонда, лишены права заключать договоры социального найма без надлежащего согласования с соответствующим органом власти по управлению государственным или муниципальным имуществом;

2) гражданин.

2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя

и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Договор социального найма жилого помещения является бессрочным договором.

3. Следует отметить, что не является основанием для расторжения договора социального найма жилого помещения, изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма.

Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма

1. Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

1. Понятие договора социального найма содержится в комментарии ст. 60 ЖК РФ.

2. Правомочие пользования подразумевает юридически обеспеченную возможность извлечения и присвоения полезных свойств имущества, каковым в данном случае является жилое помещение. Наниматель по договору социального найма обладая правом пользования жилым помещением, также обладает правом владения этим помещением.

Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии:

– ЖК РФ;

– договором социального найма данного жилого помещения.

Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения

1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

1. Предметом договора социального найма жилого помещения согласно комментируемой статьи являются:

– жилой дом;

– квартира;

– часть жилого дома;

– часть квартиры.

Жилое помещение должно быть пригодным для проживания.

Жилые дома независимо от группы их капитальности и жилые помещения относятся к категории непригодных для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарных требований.

К непригодным для постоянного проживания жилым домам относятся:

– каменные дома с физическим износом свыше 70%;

– деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65%.

Также непригодными для проживания являются жилые дома:

а) расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро-, взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке СНиП II-60-75;