Кредиты и вклады, которые вас разоряют
Шрифт:
Расчет платежей
Расчет связанных с ипотекой платежей может проводиться по двум схемам: аннуитетной и дифференцированной.
Аннуитетные платежи
Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования.
В России самыми распространенными являются аннуитетные платежи. Их очень удобно рассчитывать, так как они не изменяются в течение всего срока кредитования и составляют одну и ту же сумму.
Существуют следующие требования к
? дом должен находиться на территории населенного пункта;
? должна быть подъездная дорога, обеспечивающая подъезд к земельному участку круглый год;
? наличие постоянного электроснабжения, газового или электрического отопления, водоснабжения;
? дом должен быть пригодным для жилья по определенным критериям (нет дефектов конструктивных элементов и т. д.);
? дом должен быть пригодным для проживания в нем круглый год.
В начале срока погашения кредита сумма аннуитетных платежей значительно ниже, чем сумма дифференцированных. Но со временем ситуация изменяется. Кроме того, решивший выплачивать кредит по аннуитетной схеме в результате переплачивает банку-кредитору большую сумму, чем заемщик, выбравший дифференцированную схему расчета.
Самостоятельно рассчитать аннуитетные платежи довольно сложно, поэтому на сайтах практически всех банков представлены специальные ипотечные калькуляторы, которые по введенным параметрам рассчитывают это значение. Самостоятельно рассчитать аннуитетные платежи можно по формуле:
где
Pn – ежемесячный платеж по кредиту;
M – размер ипотечного кредита;
n – общее количество платежей по кредиту (месяцев);
r – процентная ставка по кредиту за период платежа (месяц).
Дифференцированные платежи
Дифференцированные платежи – ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита. В первые месяцы и даже годы дифференцированные платежи представляют собой очень большую сумму, поэтому первые годы для заемщика, выбравшего для расчета подобную схему, становятся самыми тяжелыми. Постепенно размер платежей начинает уменьшаться и к концу срока погашения кредита составит довольно незначительную сумму, в несколько раз меньше, чем первоначальные взносы.
Ипотечный договор
При составлении ипотечного договора обязательно должны учитываться общие правила Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положения Федерального закона «Об ипотеке».
«Низкие доходы населения и высокие процентные ставки на финансовых рынках, неразвитый рынок жилья и огромные цены на строительство – это далеко не полный перечень проблем, которые можно и нужно решать с помощью механизмов ипотеки» (послание Президента РФ В. В. Путина к Федеральному собранию в 2002 г.).
В ипотечном договоре должны быть указаны следующие пункты:
? предмет ипотеки;
? размер и срок исполнения обязательства,
? оценка недвижимости;
? право, по которому недвижимость, являющаяся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
? наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое это право зарегистрировало.
В договоре должен быть указан не только предмет ипотеки, но и точное его наименование, место нахождения, точное описание (необходимое для его идентификации) и другие сведения.
Ипотечный договор подлежит государственной регистрации и заключается только в письменном виде. Договор не может быть зарегистрирован, если в нем отсутствуют данные, указанные в ст. 9 Закона об ипотеке, а также если выявлены нарушения правил п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке.
Без государственной регистрации ипотечный договор считается недействительным. Он вступает в силу только после того, как будет зарегистрирован.
При составлении ипотечного договора залогодатель должен предупредить (в письменном виде) залогодержателя о возможных правах третьих лиц на предмет ипотеки (пожизненное пользование или аренда, право залога и т. д.). Если это условие не выполнено, ипотечный договор можно признать недействительным.
Закладная
Как уже было сказано, заемщик сразу же после приобретения ипотечной квартиры получает ее в собственность, но при этом оставляет банку закладную на нее. Закладная призвана обеспечить исполнение обязательств заемщика по отношению к кредитору.
В договоре о закладе недвижимости кредитор именуется залогодержателем, а заемщик – залогодателем. По закладной залогодержатель в случае невыполнения залогодателем своих обязательств может требовать возмещения материального ущерба из стоимости заложенного имущества.
Залог имеет ряд отличительных особенностей:
? кредитор не зависит от должника или какого-либо гаранта, так как залог сам по себе является вещным способом исполнения обязательств. В этом случае гарантом их исполнения является не должник, а сама вещь, в данном случае недвижимость;
? стимулом исполнения своих обязательств для должника является реальный риск лишиться своего имущества или прав на него;
«Запуск ипотеки – одна из самых важных задач, стоящих в настоящее время перед Госстроем России. Только таким путем можно остановить набирающий динамику процесс ветшания и разрушения жилищного фонда страны» (из выступления председателя Госстроя РФ Н. П. Кошмана в 2003 г.).
? кредитор при оформлении закладной на ипотечную квартиру имеет в случае банкротства (или других непредвиденных обстоятельств) должника преимущество перед другими кредиторами;
? независимо от инфляции у кредитора существует возможность возместить убытки (возникшие по вине должника), исходя из стоимости заложенного имущества.
Требования к закладной:
? название документа должно содержать слово «закладная»;
? закладная должна содержать сведения о залогодателе (залогодержателе) (Ф.И.О., место жительства – если залогодатель (залогодержатель) физическое лицо – и название и местонахождение – если юридическое);