Кредиты и займы

Шляпников А. В.

В случае, если предметом залога выступает недвижимое имущество, обращение на него взыскания без решения суда возможно только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Таким образом, если между сторонами имеется договор займа, обеспеченный залогом недвижимого имущества, например квартиры, включение в договор условия, что в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения должником обязанности по возврату суммы долга кредитор имеет право реализовать

недвижимое имущество, являющееся предметом залога, не обладает юридической силой.

По правилу, установленному законом, при просрочке должником возврата суммы долга стороны договора (кредитор и должник) обязаны обратиться к нотариусу для заверения соглашения о том, что кредитор имеет право реализовать недвижимое имущество, являющееся предметом залога. Только с момента нотариального заверения данного соглашения кредитор имеет право выставить заложенную квартиру на торги. В то же время, если такое соглашение нарушает права третьих лиц на предмет залога, они могут обратиться в суд с иском о признании данного соглашения недействительным. Данное положение является мерой, охраняющей права заинтересованных лиц на недвижимость, являющуюся предметом залога.

Окончательный расчет должника с кредитором определяются моментом продажи предмета залога. При этом если предмет залога был продан за цену, превышающую общую сумму долга, то остаток денежных средств, за вычетом суммы долга, передается залогодателю. Например, общая сумма задолженности должника перед кредитором составляет 100 000 руб. По итогам торгов предмет залога был продан за 130 000 руб. Остаток, за вычетом суммы задолженности, составляет 30 000 руб., которые кредитор обязан передать должнику.

В другом случае суммы от продажи предмета залога может быть недостаточно для полного удовлетворения требований кредитора. В такой ситуации должник считается исполнившим обязательство по возврату суммы займа в части, покрываемой суммой, полученной кредитором от продажи предмета залога. Например, при общей задолженности в 100 000 руб. предмет залога реализован за 80 000 руб., т. е. для полного удовлетворения требований кредитора не хватает 20 000 руб. Обязательство считается не исполненным надлежащим образом в размере суммы, недостающей для погашения задолженности, т. е. 20 000 руб. За кредитором сохраняется право требования от должника исполнения обязательства в недостающей части.

Если торги не состоялись, т. е. предмет залога не был продан, залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. Кроме того, залогодержатель имеет право провести торги повторно. Если повторные торги также будут признаны несостоявшимися, залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10 % ниже начальной продажной цены предмета залога на повторных торгах.

Если предметом залога является недвижимое имущество, то в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися

залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 % ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Данные правила действуют в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися. Если в этот срок залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога, договор о залоге прекращается.

Защита прав кредитора в судебном порядке

Основанием возникновения гражданских прав и обязанностей сторон договора займа являются действия граждан по заключению данного договора, передаче кредитором должнику суммы займа, получение данной суммы должником. Заключение договора займа-это результат свободного волеизъявления граждан, направленного на возникновение гражданских правоотношений и, как следствие, специфических прав и обязанностей. Возникшие права и обязанности характеризуют граждан как субъектов гражданско-правовых отношений, порождают у одной стороны (кредитора) право требования от должника возврата взятой в долг денежной суммы и обременяют другую сторону (должника) обязанностью осуществить возврат долга в установленный соглашением сторон срок.

В идеальной ситуации правовые взаимоотношения сторон договора можно рассматривать как течение юридических фактов и действий сторон, порождающих, изменяющих и прекращающих правоотношения в порядке и сроки, установленные законодательством, договором или иными правовыми актами. К сожалению, на практике достичь полного взаимопонимания между сторонами не всегда удается даже на стадии заключения договора. Исполнение же должником своих обязательств перед кредитором также не всегда является надлежащим как в отношении самого предмета обязательства, так и в отношении времени, установленного соглашением сторон.

Причин, влияющих на надлежащее исполнение должником обязанности по возврату взятой в долг денежной суммы, может быть великое множество: от банальных транспортных проблем до стихийных бедствий. Не исключены и ситуации, когда лицо, взявшее в долг деньги, отказывается их вернуть либо из действий должника становится ясно, что осуществлять исполнение обязательства он не намерен. Никакие просьбы, письма, уговоры кредитора на него не действуют. В этом случае кредитор (как и любой гражданин) имеет право обратиться за помощью к государству как гаранту соблюдения всех прав, принадлежащих человеку.

Являясь источником власти, государство наделяет граждан правами, гарантирует их осуществление и защиту. Анализ законодательства позволяет выделить следующие основные положения, гарантирующие гражданам возможность самостоятельно осуществлять свои права.

1. Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению (ст. 9 ПС РФ).

2. В Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права (ст. 17 Конституции).