Курс гражданского права. Тома I-III
Шрифт:
У нас в России, как известно, монастыри и церкви могут приобретать недвижимые имущества не иначе, как с Высочайшего разрешения (IX, 386, 398).
Права частных обществ на приобретение недвижимых имуществ определяются их уставами. Относительно банков в 1872 г. постановлено, что они могут приобретать только имущества, необходимые для помещения своего и своих учреждений; но приобретение недвижимых имуществ за долг не дозволяется банкам: имущества, поступившие в собственность банка по безуспешности или неудовлетворительности торгов, банк обязан продать (Уст. Кредитн. изд. 1893 г., разд. X, ст.7; 53).
Лицам польского происхождения запрещено приобретать в собственность помещичьи имения в девяти западных губерниях всяким иным путем, кроме наследства по закону (Зак. Гражд., ст.698, прим. 2), а также земли, вне городов и местечек расположенные, в пожизненное владение (там же, прим. 5 по прод. 1891 г.).
В применении Высочайшего повеления, запрещающего переход помещичьих имений к лицам польского происхождения, встречено было затруднение, так как в оном не выражено положительно, распространяется ли это запрещение на ненаселенные пространства земли с неподвижными центрами, как то: дворы, дачи с жилыми строениями (по местному выражению — фольварки), а также на лесные и сенокосные дачи и отдельные пустопорожние земельные участки, не принадлежащие к населенным помещичьим имениям. Сенат (по 1-му Департаменту) в 1868 г. нашел, что в 9 западных губерниях, за обязательным выкупом крестьянского надела, нет уже населенных крестьянами помещичьих имений, а затем название помещичьих имений может быть относимо только к оставшимся за наделом крестьян господским землям и усадьбам, называемым в западных губерниях фольварками. Исключением же фольварков из воспрещения продажи помещичьих имений лицам польского происхождения устранилось бы всякое практическое применение Высочайшего повеления 10 декабря 1865 г., ибо из прежнего состава населенных имений, после выкупа крестьянского надела, за помещиками только и остались фольварки с принадлежащими к ним угодьями, да леса и оброчные статьи. И помянутом Высочайшем повелении не сделано изъятий и для имений или населенных земель, состоящих в черте города, следовательно, они подлежат тому же воспрещению, коль скоро земли, по хозяйственному составу своему, представляют фольварк, т. е. помещичье имение.
Ограничения, существовавшие у нас для иностранцев, отменены в 1860 году (IX ст.1003), но в последнее время в некоторых местностях ограничения в приобретении недвижимой собственности иностранцами вновь установлены; так, иностранцам воспрещено приобретать недвижимую представляют фольварк, т. е. помещичье имение. Семипалатинской, Семиреченской, Уральской, Тургайской, Амурской и Приморской (1003, прим. 3, по прод. 1890 г.; Зак. Гражд, ст.698, прим. 7 и 8, по прод. 1893 г.) и вне портовых и других городских поселений в губерниях Царства Поль-ского, Западных, Бессарабской, Курляндской и Лифляндской (т. IX, ст.1003, прим. 2, прил., по прод. 1890 г.). Права приобретать недвижимые имущества вне городских поселений, владеть и пользоваться ими в Волынской губернии не имеют и такие иностранные выходцы, которые приняли русское подданство (1003, прим. 7, по прод. 1893 г.).
Евреи имеют право приобретать в местах их оседлости покупкою и другими способами всякого рода земли, кроме населенных имений (IX т., ст.959), с тем, однако, ограничением, что в девяти западных губерниях они не могут приобретать земель от помещиков и крестьян (там же, 959, прим. 3, по прод. 1890 г.).
Впрочем, в последнее время положением Комитета Министров 3 мая 1882 г. приостановлено, временно, совершение купчих крепостей на имя евреев на недвижимые имущества вне городов и местечек (ст.959, прим. 4, по прод. 1890 г.), так что правило 959 ст. IX тома на самом деле ныне уже не имеет силы. О воспрещении евреям приобретать в собственность недвижимые имущества в области войска Донского см. Уст. Паспортн., изд. 1890 г., ст.13; Полож. о вид. на жительство, 3 июня 1894 г., мнение Гос. Сов., п. V, VII.
Примечание 2. Не без значения для частного гражд. права существующее у нас, и по местам упоминаемое в законе различие между дачами многоземельными и малоземельными.
§ 9. Разделение вещей на движимые и недвижимые по русским законам
У нас самое главное и самое практическое разделение вещей на движимые и недвижимые. Юридическое различие этих понятий древнее, но самые термины употребляются на юридическом языке не ранее Петра. Мы не встречаем в законодательстве общего начала, по коему следовало бы судить о принадлежности имущества к тому или другому разряду: их относит к тому или другому разряду непосредственно буква закона, исчисляя самые виды. Недвижимыми признаются земли и всякие угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, все это с законными принадлежностями, а также железные дороги со всеми их принадлежностями (З. Гр. 383, 384. Уст. железн. дор. изд. 1886 г., т. XII, ч. I, ст.138).
Дом, построенный на чужой земле, следует ли признавать недвижимым или движимым имуществом? К решению этого вопроса представляются затруднения; хотя дома вообще (ст.384) закон признает за недвижимое, но и дом теряет значение недвижимого, когда отделяется от нераздельной связи с землею. Однако это отделение, в доме, построенном на чужой земле, не есть необходимое, юридическое: оно получает юридическое значение только с той минуты, когда совершается фактически, самым делом, необходимостью или волею и назначением владельца. Так, напр., если дом продается или передается от одного владельца другому, во всей хозяйственной целости своей, как было у передатчика, то он представляется недвижимым имуществом; если же продается или передается на своз, то является движимостью, совокупностью, хотя и цельною, строительного материала. В переходе по наследству справедливо разуметь такой дом за недвижимое, если в минуту перехода он сохраняет хозяйственное значение и ценность неподвижного дома, если же переход по необходимости соединяется со сносом строения, то дом является движимостью.
О домах, построенных на казенной общественной земле, есть положительное правило в законе (319 ст.2 ч. XII т., Уст. Сел. благ.): такие дома велено признавать за недвижимое (см. Касс. реш. 1869 г. N 475 по вопросу о том, каким имуществом следует признавать крестьянский дом при разделе. Еще реш. 1870 г. N 669; 1871 г.
N 272, 468; 1872 г. N 1035. В реш. 1871 г. N 558 Сенат рассуждает: в 384 ст. I ч. X т. к недвижимым имуществам причислены дома, а 401 ст., перечисляя виды движимости, не упоминает о домах, построенных на чужой земле, следовательно, и такие дома составляют недвижимость). Но и это правило по необходимости подвергается в применении вышеуказанному ограничению.
Очевидно, однако, что домом может быть признано только строение, назначенное для постоянного жительства и имеющее прочную связь с землею (прочный фундамент), с совокупностью служебных к нему построек, а не отдельное здание, имеющее нежилое и временное назначение (напр., балаган, сарай и т. п.).
На продажу или переход дома, построенного на чужой земле, требуется обыкновенно совершение крепостного акта. Для владельческих городов и местечек в западных губерниях есть особое правило, что дома, построенные на владельческой земле, переходят по условиям с утверждения помещика без совершения крепостных актов и взыскания креп. пошлин (т. V, изд. 1893 г., Уст. о Пошлин., ст.193, прим.); но это правило, очевидно, имеет только местное значение, будучи вызвано местной потребностью облегчить способы к утверждению прав местным жителям-домохозяевам, из рода в род живущим на владельческой земле.
Касс. реш. 1872 года N 251 признано, что дом, построенный на городской земле, по силе 384 ст. Зак. Гр., принадлежит к недвижимости и что посему вопрос о праве собственности на сей дом, возбужденный частным лицом по случаю описи его за долги другого лица, не подлежал решению мирового суда.
1874 г. N 515. Дом, хотя и построенный на чужой земле и проданный на снос, не может считаться движимостью, во-1-х, потому, что нигде в законах не установлено, что к недвижимым имуществам причисляются дома и строения, возведенные на своей земле, выстроенные же на чужой земле считаются движимым имуществом, и, во-2-х, потому, что различие между движимыми и недвижимыми имуществами вытекает из самого свойства их, условливающего возможность или невозможность перемещения без утраты своей целости и вида. Поэтому дом, построенный на чужой земле и проданный на своз, продолжает быть недвижимостью, доколе остается во владении прежнего собственника, крепким земле и в том виде, который соответствует понятию целого дома, а не приведен в состояние груды материалов.