Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики
Шрифт:
Действительно в статье 7 Основ законодательства об аренде в качестве условий, которые должен содержать договор, предусматривалась необходимость указания стоимости арендуемого имущества. При этом пункт 4 ст.7 определял, что стоимость имущества должна определяться в договоре исходя из оценки этого имущества на момент сдачи его в аренду.
Этот довод правомерно не был принят судом. В соответствии со ст.1 Основ законодательства об аренде существенными условиями аренды являются срок действия договора и его предмет — наименование и характеристики подлежащего использованию имущества. Цена арендованного имущества не отнесена к существенным условиям и ее отсутствие в договоре не может служить основанием для признания его ничтожным.
Действующий Гражданский кодекс не содержит положений, предусматривающих указание в договоре
20
Подробнее об этом см. п.40 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"//Еженедельное приложение к газете "Учет, Налоги, Право". Февраль 2002. N 4.
Использование земельного участка на правах аренды не препятствует включению земли в конкурсную массу. Основания для расторжения договора аренды отсутствуют.
Конкурсный управляющий признанного банкротом акционерного общества (арендодатель) обратился в суд с иском к арендатору о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, заключенного в период внешнего управления. Заявленные требования основываются на том, что все имущество должника подлежит продаже на торгах, а существующее обременение в виде аренды существенно снижает стоимость имущества, что приведет к нарушению прав кредиторов должника.
Из обстоятельств спора следовало, что правоотношениям сторон подлежит применению ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" 1998г. В соответствии с п.2 ст.77 данного закона отказ от исполнения договоров должника возможен лишь в случаях, если исполнение договора повлечет убытки для должника по сравнению с аналогичными договорами, заключенными при сравнимых обстоятельствах либо имеются другие препятствия для восстановления платежеспособности должника. Следует учитывать, что возможность одностороннего отказа от исполнения договора соответствует ст.450 ГК РФ, где сказано, что такой отказ допускается в случаях, предусмотренных законом или договором. В рассматриваемом деле позиция конкурсного управляющего основывается на положения п.2 ст.77 Закона о несостоятельности 1998г. Согласно пункту 4 ст.77 арбитражный управляющий невправе расторгать договор в одностороннем порядке, если он был заключен в период наблюдения. В соответствии со ст.2 Закона "О несостоятельности (банкротстве)" наблюдение — это одна из процедур банкротства, применяемая к должнику с момента принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом в целях обеспечения сохранности имущества и проведения анализа финансового состояния должника. Из материалов дела видно, что спорный договор был заключен в период внешнего управления, то есть другой процедуры банкротства. При этом ст.77 Закона о несостоятельности не содержит положений, препятствующих расторгать договор, кроме случая, указанного в п.4 ст.77.
В рассматриваемом деле позиция суда, признавшего требования конкурсного управляющего о расторжении договора незаконными обосновывается следующими основаниями. Во-первых, спорный договор
Поскольку договор аренды был заключен арбитражным управляющим, на данные отношения распространяется действие п.3 ст.450 ГК РФ о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств. Также необходимо помнить, что положение абзаца третьего пункта 2 статьи 77, позволявшее внешнему управляющему в одностороннем порядке расторгать договоры должника на том лишь основании, что они заключены на срок свыше одного года, независимо от того, имеются ли связанные с исполнением таких договоров обстоятельства, препятствующие восстановлению платежеспособности должника, признано не соответствующим Конституции РФ [21] .
21
См. Постановление Конституционного Суда РФ от 6 июня 2000г. N 9-П "По делу о проверке конституционности положения абзаца третьего пункта 2 статьи 77 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой открытого акционерного общества "Тверская прядильная фабрика"//Собрание законодательства Российской Федерации от 12 июня 2000. N 24,
В соответствии со ст.270 ГК РФ предоставленный в постоянное бессрочное пользование земельный участок может быть передан в аренду с согласия собственника земли. Однако в ст.20 ЗК РФ содержится запрет на совершение такого рода сделок. По нашему мнению, при решении данного вопроса приоритет следует отдать ЗК РФ.
Как следует из обстоятельств дела, совхозу на основании постановления районной администрации в постоянное (бессрочное) пользование был выделен земельных участок сельскохозяйственного назначения. В дальнейшем совхоз был реорганизован в государственное унитарное предприятие, которое заключило договор о передаче в аренду фермерским хозяйствам земельных участков, находящихся в границах общего земельного массива, переданного предшественнику ГУП в бессрочное пользование.
Дважды рассматривая указанный спор, арбитражный суд Тамбовской области вынес решение о признании договоров аренды недействительными, на основании ст.31, 40 Закона Тамбовской области "О регулировании земельных отношений в Тамбовской области", где указано, что право сдачи в аренду земельных участков принадлежит только собственнику. Суд также сослался на п.2 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", согласно которому администрация была не вправе передавать земельный участок в пользование унитарному предприятию. Однако дело было вновь возвращено на новое рассмотрение, так как суд не надлежащим образом изучил материалы дела и содержание спорных правоотношений.
Для правильного разрешения аналогичного рода дел необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства.
В соответствии со ст.608 ГК РФ арендодателями могут выступать не только собственники, но и другие уполномоченные законом лица. В силу ст.270, 295 ГК РФ лицо, обладающие земельным участком, может передать его в аренду или в безвозмездное пользование с согласия собственника. При этом в соответствии с п.4 ст.20 Земельного кодекса лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться такими земельными участками. В данном случае налицо конкуренция норм, а именно противоречие между п.4 ст.20 ЗК и положениями ст.270 ГК.