Первая полная энциклопедия ЖКХ
Шрифт:
Основание – проект.
Перечень запрещенных изменений при переустройстве и перепланировке жилых помещений
Случаи недопущения переустройства помещений
Иногда переустройство не допускается. Рассмотрим такие случаи. Если:
• ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и выключающим устройствам;
• переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть признаны непригодными для проживания;
• увеличивается подсобная площадь помещений за счет площади жилых комнат, а их статус не меняется в установленном порядке;
• нарушается
• устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (или общеквартирных) инженерных сетях и пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
• предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
• увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок, размещении дополнительного оборудования.
В жилых домах типовой постройки не допускается:
• устраивать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
• делать штроб для скрытой электропроводки и трубопроводов в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки и разводку трубопроводов;
• устраивать дополнительные проемы в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией – автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии – без дополнительной экспертизы.
Периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий
Приложение (рекомендуемое) к «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденное постановлением Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г.
Примечание:
1. В процессе осмотра ведется наладка оборудования, исправляются мелкие дефекты.
2. В городах, где имеются специализированные службы, технический осмотр дымоходов, вентиляционных каналов и устройств производится трубочистами цехов пожарного надзора, а радио– и телеустройства – соответствующими ателье согласно договорам на техническое обслуживание специализированными организациями.
3. Газонагреватели, газовые плиты и т. п. обслуживаются централизованными специализированными предприятиями.
4. Обслуживание котельных, центральных и индивидуальных тепловых пунктов и бойлерных должно производиться по местным нормам в установленном порядке.
5. Обслуживание насосов систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, а также обслуживание вентиляционных агрегатов механической вентиляции, воздушного отопления, устройств для незадымляемости лестничных клеток и дымоудаления производится ежедневно слесарями-сантехниками и электромонтерами организаций по обслуживанию жилищного фонда или специализированными организациями.
План содержания
Существуют основные требования к составлению планов содержания и ремонта многоквартирного дома. Чтобы составить план мероприятий по содержанию дома, собственникам (товариществу) нужно:
• оценить, как содержалось принадлежащее им общее имущество, какие результаты достигнуты;
• понять, что нужно сделать для того, чтобы достичь поставленных целей управления домом, и, как минимум, что требуется сделать, чтобы дом находился в «надлежащем состоянии», то есть был безопасным и комфортным для проживания;
• обсудить, есть ли возможность сократить нерациональный расход коммунальных ресурсов и, как следствие, сократить расходы на их оплату;
• подсчитать, сколько понадобится средств, чтобы выполнить все намеченное;
• установить, какие задачи являются первоочередными и т. д. При обосновании очередности (приоритетности) каждой работы может учитываться не только возможность возникновения угрозы безопасному проживанию в доме, если она не будет выполнена в ближайшее время, но и следующие обстоятельства:
• не станет ли эта работа значительно дороже, если ее отложить на год-два;
• поможет ли первоочередное выполнение этой работы уменьшить будущие расходы собственников.
Например, отложенный на будущее капитальный ремонт может через несколько лет обойтись существенно дороже из-за повышения цен и инфляции, а также потому, что из-за ухудшения состояния дома за это время потребность в ремонте возрастет.
С другой стороны, проведение в ближайшем году капитального ремонта или, скажем, замена лифта снизит расходы на аварийное обслуживание. А модернизация системы отопления, включая установку в доме теплового узла, позволяющего регулировать параметры теплоносителя во внутридомовой системе отопления, даст возможность сократить расходы на тепловую энергию и направить сэкономленные средства на другие нужды дома.
Фактически, планируя деятельность по содержанию многоквартирного дома, следует составить как план услуг, работ и ремонтов на ближайший год, так и долгосрочный план ремонтов и модернизации дома.
План содержания многоквартирного дома должен включать перечень мероприятий, перечень ответственных за их выполнение, а также сроки выполнения задач. Согласно разработанному плану соответствующие задачи затем будут ставиться перед правлением товарищества собственников жилья, управляющей организацией, а также и перед собственниками. При этом стоит помнить, что в будущем обстоятельства могут измениться и принятый ранее план может претерпеть изменения.
Годовой план работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме должен основываться на:
• оценке фактического состояния каждого объекта (части) имущества по результатам обходов, осмотров, технического контроля;
• требованиях нормативных документов и рекомендациях по видам и периодичности выполнения работ для данных объектов (частей) имущества для поддержания их в надлежащем состоянии (или по показателям/стандартам технического, санитарного и др. состояния имущества);
• учете мнений членов товарищества (собственников общего имущества в многоквартирном доме) о потребности и приоритетности (очередности) выполнения работ, улучшению состояния дома и придомовой территории и условий проживания в доме;