Почему мы хотим, чтобы вы были богаты
Шрифт:
Помимо контроля, инвестиции в недвижимость выгодны и по многим другим соображениям. Если объект недвижимости приобретен по хорошей цене, находится в привлекательном месте и грамотно управляется, то у вас появляются преимущества по многим направлениям:
1. Денежный поток. Чеки приходят ежемесячно.
2. Эффект рычага. Банкиры выстраиваются к вам в очередь, чтобы ссудить деньгами на приобретение недвижимости. Поинтересуйтесь в своем банке, готовы ли они дать вам кредит для вступления в инвестиционный фонд.
3. Амортизация. Жильцы оплачивают вашу задолженность.
4. Снижение
5. Творчество. Ценность недвижимости увеличивается при творческом подходе к ней. Например, я могу купить пустой земельный участок и застроить его, купить старый дом и отремонтировать его. Или, например, превратить обычный многоквартирный жилой дом в кондоминиум.
6. Расширение возможностей. Научившись покупать и продавать отдельные особняки и виллы, сегодня при покупке недвижимости я уже не занимаюсь домами меньше чем на 250 квартир.
7. Предсказуемость. После покупки недвижимости требуется около года, чтобы начать получать от нее стабильный доход. Через год управляющий домом избавится от нежелательных жильцов, сделает косметический ремонт в соответствии с пожеланиями квартиросъемщиков, а затем может постепенно повышать квартплату.
Когда доходы стабилизируются, чеки начинают поступать каждый месяц, словно по часам. Это, конечно, намного лучше, чем следить за превратностями биржи, радуясь, когда цены на акции растут, и хвататься за сердце, когда они падают. Я люблю каждый месяц получать чеки по почте.
Получить хорошие доходы от недвижимости можно только при правильном управлении ею. Как уже было сказано раньше, инвесторы в акции, облигации и инвестиционные фонды редко добиваются успеха в сфере недвижимости, потому что не умеют управлять своими вложениями и не стремятся к этому.
Разрабатывая себе инвестиционную программу, мы с Ким решили вкладывать деньги в жилые дома, имеющие не менее 100 квартир, поскольку для этих домов легче найти хороших управляющих.
Так как ключ к успеху лежит в управлении недвижимостью, то порой при покупке зданий, которыми раньше управляли плохие менеджеры, возникают очень хорошие инвестиционные возможности.
8. Отсрочка в уплате налогов. Одним из главных преимуществ вложений в недвижимость является отсрочка от уплаты налогов. Существует множество способов уклониться от уплаты налогов с доходов от инвестиций в недвижимость, причем на вполне законных основаниях. Один из них связан с поправкой 1031. В прошлом году мы с Ким продали небольшой дом, который принес нам более миллиона долларов дохода. В соответствии с поправкой 1031 мы смогли реинвестировать эти деньги без уплаты налогов.
Отсрочка от уплаты налогов недоступна для большинства людей, вкладывающих деньги в акции, облигации и инвестиционные фонды. Вы будете приятно удивлены, узнав, насколько быстро можно разбогатеть, если не платить налоги.
9. Прирост стоимости. Поскольку доллар теряет в цене, то стоимость недвижимости растет. Кроме того, по мере роста
Большинство инвесторов вкладывают деньги ради прироста капитала. На фондовых рынках они стараются купить акции подешевле и продать подороже. В сфере недвижимости подобных инвесторов чаще называют спекулянтами. Такая стратегия срабатывает только в периоды подъема рынка, если же он падает, то спекулянтам и ценными бумагами, и недвижимостью приходится туго.
Инвестиции ради денежного потока имеют преимущество перед инвестициями с целью прироста капитала, поскольку первые предпочтительнее с точки зрения налогового законодательства.
Для многих людей прирост стоимости инвестиций является главным фактором, но есть причина, почему я ставлю этот показатель на последнее место. Большинство людей покупают дом, чтобы впоследствии продать его и заработать на этом деньги. При этом им приходится немало поработать и, кроме того, заплатить значительно более высокий подоходный налог. Время от времени я тоже продаю недвижимость, но все же отдаю предпочтение первым пяти преимуществам. Моя основная стратегия состоит в том, чтобы купить здание в собственность, а потом получать с него прибыль. В результате я меньше работаю, больше зарабатываю денег и плачу меньше налогов.
Прирост стоимости стоит у меня на последнем месте потому, что это самая малозначимая величина в работе с недвижимостью. Я не слишком рассчитываю на этот показатель. На мой взгляд, покупка недвижимости или акций в надежде на то, что они вырастут в цене и их можно будет продать дороже, – это азартная игра, а не инвестиция. Конечно, мне нравится, что моя собственность растет в цене, но я не делаю на это ставку. Если рынок недвижимости рухнет (что с ним периодически и происходит), то инвестиции в расчете на прирост стоимости могут обернуться катастрофой.
Есть еще одна причина, по которой я люблю недвижимость. Все дело в том, что она стабильна и ситуация с ней резко не меняется. Как уже было сказано ранее, поколение, появившееся на свет после Второй мировой войны, стало последним поколением индустриальной эры и первым поколением эры информационной. У меня с информационной эрой натянутые отношения. Я немолод и уже отстал от жизни, не умею пользоваться интернетом и всеми новшествами, которые появились вместе с ним, даже не имею адреса электронной почты (да он мне и не нужен).
У моих компаний есть сайты в интернете, и я зарабатываю на этом миллионы долларов. У меня есть компьютер, но использую я его только как пишущую машинку, и он тоже приносит мне миллионы долларов.
Люди, обладающие воображением, могут мысленно проникнуть в самую суть вещей и инвестиций.
Мое старение происходит все быстрее с каждым новым технологическим изменением. Однажды я купил себе карманный компьютер, но так и не разобрался, как вводить туда информацию и как ее оттуда извлекать. Чувство, что я отстал от жизни, впервые появилось у меня в середине 1980-х годов, когда я пытался запрограммировать свою видеокамеру. Именно тогда я понял, что с техникой мне уже не справиться.