Покупка дома и участка
Шрифт:
– сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;
– независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
– находятся в родственных отношениях;
– являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
– имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
– сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
– занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц
– инвестиционной мотивации, которая определяется:
– аналогичными мотивами инвесторов;
– аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
– степенью износа здания.
Основные критерии выбора объектов-аналогов:
– 1. Права собственности на недвижимость.
– Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
– 2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
– 3. Условия продажи и время продажи.
– 4. Местоположение.
– 5. Физические характеристики.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.
Стоимостные поправки:
а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.
Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.
Последовательность внесения поправок:
– 1. Поправка на условия финансирования.
– 2. Поправка на особые условия продаж.
– 3. Поправка на время продажи.
– 4. Поправка на местоположение.
– 5. Поправка на физические характеристики.
Преимущества
– 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
– 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
– 3. Статически обоснован.
– 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
– 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
– 1. Различия продаж.
– 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
– 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
– 4. Зависимость от активности рынка.
– 5. Зависимость от стабильности рынка.
– 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике – анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.
Для применения данного метода необходимо:
1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;
2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;
3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле
где
Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).
ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.
В этом случае
где
В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.