Покупка дома и участка
Шрифт:
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
где
PV – текущая стоимость;
– Ci – денежный поток периода t;
– It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;
– M – остаточная стоимость.
Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих
Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).
3.6. Определение итоговой стоимости объекта оценки
3.6.1. Согласование результатов оценки
Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки.
1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.
2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы – aij – представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j.
Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:
1 – равная важность;
– 3 – умеренное превосходство одного над другим;
– 5 – существенное превосходство;
– 7 – значительное превосходство;
– 9 – очень сильное превосходство;
– 2,4,6,8 – промежуточные значения.
Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5.
Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т. е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.
Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент.
3.6.2. Структурирование по иерархии
А – возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца.
– Б – тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.
– В – способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.
– Г – способность методов учитывать специфические методы оценки объекта, влияющие на стоимость (размер, местоположение и т. д.).
Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев.
Таблица 3.6
Матрица согласования критериев
Затем
Таблица 3.7
Оценка результатов по критерию А
После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице.
Таблица 3.8
Матрица согласования результатов
Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле:
С= (ДС*ХД) + (ЗС*ХЗ) + (СС*ХС), где
ДС – стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода;
– ЗС – стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;
– СС – стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода;
– Хд, ХЗ, ХС – вес каждого подхода (из табл. 3.8).
Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.
ПРИМЕРНЫЙ ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Лицензия Министерства Юстиции РФ №
Рег. № _____ от _______
ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
нежилого одно-двух-этажного здания, административно-производственного назначения, принадлежащего ОАО «____________»,
расположенного в ________________________,
по состоянию на _____________
В соответствии с договором между ЗАО «» и ОАО «», произведена независимая оценка рыночной стоимости нежилого одно-двух-этажного здания, административно-производствен-ного назначения, принадлежащего ОАО «», расположенного в _____________________, по состоянию на _____________ для цели ____________.
Результаты оценки приведены в отчете, который является неотъемлемой частью настоящего заключения.
Рыночная стоимость объекта составляет:
__________________________ рублей.
Результаты экспертного заключения соответствуют требованиям, изложенным в Международных Стандартах Оценки МСО 1-4 и могут быть использованы для целей планирования инвестиций, взноса в Уставный капитал с учетом ограничений, изложенных в настоящем отчете.
Заключение подготовили:
Аттестованный эксперт – оценщик Свидетельство №