Покупка, продажа и эксплуатация жилья

Козлова Наталия Н.

Как снизить риски при «серых» схемах приобретения квартиры. Напомним, что сегодня, очень мало строек возводится по Федеральному закону № 214-ФЗ, который содержит серьезные гарантии для будущих новоселов. Во всех остальных случаях застройщики используют «серые» схемы, в основном договоры предварительной купли-продажи. Получается, что покупателям просто деваться некуда – приходится «брать, что дают». Полностью избежать издержек таких схем вряд ли удастся, на то они и рассчитаны. Однако можно максимально снизить риски.

Существуют два основных вида «серых» схем:

1. Предварительный договор. В настоящее время наиболее распостранен у застройщиков предварительный договор

купли-продажи квартиры в новостройке. Фактически он представляет собой ни что иное как обещание, что фирма, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор: купли-продажи готового жилья. При наличии готового дома фирма может использовать подобную схему, чтобы платить поменьше налогов. Поскольку жилье вы получаете сразу, то основной сохраняющийся риск – ожидание, пока удастся зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Без этого документа юридически вы не являетесь полноправным хозяином, не сможете оформить регистрацию по месту жительства (прописку), совершать какие-либо действия с жильем (сдавать, продать и т. д).

Чем вы рискуете. Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег. Разумеется, они значительно обесценятся с учетом инфляции. Фактически по предварительному договору вы приобретаете квартиру для застройщика, ведь, построив дом на ваши средства, фирма сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать вам. С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а потому ничтожной. Так что настаивать в суде на предоставлении построенного жилья вы опять же не сможете. Кроме того, если застройщик вдруг решит продать обещанную вам квартиру, т.е. заключит с другим лицом «обычный» договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно и тут вы лишаетесь возможности требовать передачи квартиры.

Если вы все-таки решитесь подписать предварительный договор, то для начала постарайтесь прояснить статус новостройки в местных органах власти: нет ли каких-либо претензий к фирме-застройщику, не нарушены ли обязательства по инвестконтракту. Желательно, чтобы в предварительном договоре был указан срок, в течение которого фирма оформит свое право собственности на дом. Обязательно указание срока, когда с вами будет заключен основной договор купли-продажи: скажем, в течение месяца после регистрации права собственности застройщика. Если в предварительном договоре такие сроки не обозначены, то, с одной стороны, это может свидетельствовать, что у фирмы уже есть проблемы с оформлением дома, а с другой стороны – застройщик избавляется от ответственности перед вами и сможет безнаказанно тянуть время.

Распространенная разновидность предварительного договора – приобретение векселя на сумму стоимости новостройки.

В векселе нет и быть не может никакой информации об объекте недвижимости. Дело в том, что фирме нужно сразу получить деньги, а по ГК РФ сделать это на основании предварительного договора нельзя. Поэтому вам предлагают одновременно заключить договор купли-продажи векселя. И вы приобретаете вексель. Использование векселей в данном случае является средством, используемым застройщиками для «обхода» положений Закона о необходимости заключения с гражданами договора долевого участия в строительстве в случае, если они намерены привлекать денежные средства граждан для строительства жилья. Вы как бы одалживаете фирме денег на строительство,

а она обещает вернуть «натурой» – готовым жильем. Обычно срок его погашения, то есть предъявления для возврата денег, минимум 3 года. Хотя, как правило, дом строится в среднем год. А вы не сможете потребовать возврата своих денег раньше, чем через 3 года. Став владельцем векселя, вы ждете, когда построится дом. При этом застройщик не имеет никаких обязательств по срокам перед вами. То есть, если сдача дома затянется, вы не сможете требовать неустойку за просрочку.

Если вам предлагают оплатить квартиру в форме покупки векселя, то срок погашения векселя должен совпадать с крайней датой регистрации вашего права собственности на квартиру.

Если Вы не заключили договор на конкретный объект недвижимости, то значит, юридически ваша ситуация выглядит так: вы принимаете решение не купить квартиру, не построить объект недвижимости, а купить вексель. Если же вы заключали инвестиционный договор по прежнему законодательству или договор долевого участия по новому закону, то сможете в судебном порядке сразу признать свое право собственности на квартиру в новостройке. А в случае с предварительным договором такой возможности нет.

По ГК РФ вексель – ничем не обусловленное обязательство. Так что нет никаких гарантий, что застройщик в будущем, когда наступит срок погашения, вместо квартиры просто-напросто примет у вас вексель и вернет вам по нему денежные средства, которые вы платили, обычно без процентов, либо с процентом, если он установлен. Так что с учетом инфляции вы получите значительно меньше, чем платили.

Не исключено, что к моменту погашения векселя, т. е. когда у вас появится право требовать назад «должок», фирма-векселедатель вообще может исчезнуть.

Если вы все-таки решили приобрести вексель, то приобретайте векселя со сроком погашения не больше года. Это позволит вам более гибко строить отношения с застройщиком и при необходимости вернуть свои деньги до того, как они окончательно обесценятся.

2.Паевой фонд. Совсем недавно появился еще один способ «обхода» Федерального закона № 214-ФЗ: закрытые паевые инвестиционные фонды.

Заключая договор паевого вклада, вы фактически инвестируете средства в строительство объектов недвижимости, в том числе жилых домов. В дальнейшем вы можете рассчитывать на получение процентов по вкладу или предоставление квартиры.

Чем вы рискуете? Ни о каких гарантиях, положенных дольщикам, речи здесь не идет: как пайщик, вы берете на себя все риски, связанные со строительством – просрочка, плохое качество и даже случайная гибель объекта (пожар, ураган и т. п.).

Избегайте вкладывать деньги, если вам предлагают договор, не подпадающий под действие Федерального закона № 214-ФЗ.

Если вы решились, то должны быть уверены в добросовестности застройщика. Так, некоторые банки, соглашаются предоставлять ипотечные кредиты на приобретение новостроек, даже если застройщики используют «обходные» пути. Однако такое возможно, в частности, если строительством занимаются хорошо знакомые банку фирмы.

Приведем рекомендации, следуя которым, вы сможете снизить степень риска.

1. Внимательно прочитайте (лучше с юристом) предложенный вам предварительный договор купли-продажи квартиры.

2. Проследите, чтобы максимально подробно были указаны характеристики квартиры. Иначе в основном договоре купли-продажи вам потом могут указать другое жилье – подальше и похуже.

3. Обратите внимание на срок, в течение которого застройщик обязуется заключить с вами основной договор. Чтобы формальности не растянулись на полгода, настаивайте на пункте: договор купли-продажи заключается в конкретно оговоренный срок после регистрации права собственности застройщика на квартиру.