Покупка, продажа и эксплуатация жилья
Шрифт:
Важно помнить: собственники жилья в любое время могут провести собрание и принять решение об изменении способа управления. (Перед тем, как подписать договор с управляющей компанией, нужно определить степень ее ответственности перед собственниками, то есть в результате каких нарушений собственник имеет право расторгнуть договор). Кстати, если вы не выберете способ управления, ваш дом выставят на торги и продадут управляющей компании только на один год. Договор на пять лет может заключать только та управляющая компания, которую выбрали собственники на своем собрании.
Договор
• собственники помещений в многоквартирном доме (если управляющая организация выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме);
• органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или специализированного потребительского кооператива, предусмотренного федеральным законом. Это возможно, если управляющая организация выбирается органами управления этих некоммерческих организаций. При этом факт заключения договора управления не означает изменения способа управления многоквартирным домом;
• муниципалитет в установленных ЖК РФ случаях.
Договор управления многоквартирным домом осуществляется на основе письменного договора управления. Такой договор должен представлять собой один документ, подписанный сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного собрания.
Существенные условия договора управления по действующему ЖК РФ. Обязательными условиями, которые отражаются в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, являются, в частности:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома.
Состав имущества, собственно, и будет являться объектом управления. Список должен быть утвержден распоряжением органов исполнительной власти. В этом может участвовать и группа собственников квартир в доме. Потому что на его основе потом утверждаются расходы по управлению домом, то есть смета затрат и платежи жильцов. И даже если в доме квартплата будет такой же, как обычная городская, при неправильном составлении перечня общего имущества жильцы потратят на «коммуналку» больше;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
В договоре еще нужно четко прописать перечень работ и затраты на них. Ведь все эти деньги, расход материалов и труда рабочих, повторюсь, – это квартплата жильцов.
Управляющая организация должна отвечать за оказание всех коммунальных услуг, которые только возможно предоставить в конкретном многоквартирном доме. Преобладающим способом коммунальных услуг будет являться оплата с использованием показаний общедомовых или индивидуальных приборов учета.
3) порядок определения цены договора,
4) порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Таким образом, договор должен четко определять, в отношении какого имущества осуществляется управление. Это положение конкретизируется путем описания общего имущества многоквартирного дома.
Поскольку договор управления возмездный, то в нем должна быть указана общая цена договора.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Рекомендую заключать такой договор не больше чем на год, но с правом продления. За год и жильцы, и управляющая компания друг к другу присмотрятся. Если все хорошо, тогда можно и дальше сотрудничать. При этом, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора по истечении срока, то он автоматически продлевается на такой же срок, то есть еще на год. Никакого решения собрания для этого не нужно.
Договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день его подписания сторонами. По общему правилу, управляющая организация обязана приступить к исполнению ее обязанностей, установленных в договоре управления, не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. При этом в договоре управления можно установить иной срок (больший или меньший) начала деятельности управляющей организации.
Важнейшим условием договора управления является контроль выполнения обязательств управляющей организации. ЖК РФ обязывает управляющего ежегодно в течение первого квартала текущего года представить собственникам помещений в многоквартирном доме в устной или письменной форме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Договором срок представления отчета может быть изменен.
Немаловажным обязательством по договору управления является передача технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением домом. Управляющая организация обязана передать ее за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. В случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений передача технической документации должна производиться одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если он не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Порядок ведения технической документации на многоквартирный дом, в том числе воссоздание документации, если она по какой-либо причине отсутствует, должен согласовываться сторонами в договоре управления.
Расторжение или изменение заключенных договоров управления. Наличие договора управления предусмотрено ЖК РФ. Данный договор заключают в следующих случаях.
• при выборе собственниками помещений способа управления многоквартирным домом с привлечением управляющей организации;
• заключении такого договора органом ТСЖ или ЖСК;
• выборе муниципалитетом организации на открытом конкурсе в случае, когда собственники помещений не выбрали способ управления многоквартирным домом или не реализовали выбранный способ управления.