Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью

Шабалин Вадим

4. Сертификация компании и аттестация сотрудников.

Поинтересуйтесь, участвует ли выбранное вами агентство в программах добровольной сертификации качества риэлторских услуг и имеют ли ее сотрудники (особенно те, которые будут непосредственно вести ваш вариант) квалификационные аттестаты брокера старого (выдавались до марта 2002 г.) или нового (с сентября 2002 г.) образца. Наличие подобных документов говорит о том, что фирма старается работать цивилизованно, хотя гарантий, естественно, это тоже не дает.

5. Юридическое оформление

взаимоотношений.

В большинстве агентств, в которые вы, уважаемый читатель, будете обращаться, вам предложат подписать договор с несколькими приложениями, в котором оговорены взаимные права и обязательства, сроки совершения сделки, санкции в случае отказа от сотрудничества. Не спешите. Сначала получите в офисе (или попросите прислать на почту) бланки договоров, которые вам предлагают подписать, и отнесите их на экспертизу независимому юристу, желательно работающему в риэлторской ассоциации или обществе по защите прав потребителей.

6. Территориальный признак.

Лучше всего обращаться в то риэлторское агентство (естественно, с соблюдением предшествующих пяти условий), офис или филиал которого расположен в районе, куда вы хотите переехать или где находится ваша квартира. Это связано с тем, что многие компании ведут «работу по территориям»: входят в контакт с представителями муниципальной власти, полиции, домоуправлений. Подобные связи компании пригодятся и при подборе варианта (больше выбор и дешевле), и при оформлении сделки.

7. Размер комиссионных.

Выбирая агентства и созваниваясь с их сотрудниками, смело ставьте вопрос не только об абсолютном размере комиссионных, но и о порядке их исчисления и получения с клиентов. Здесь возможны два основных варианта.

• Процент от абсолютной стоимости объекта.

Обычно на Ваш прямой вопрос, каков размер комиссионных, сотрудник агентства отвечает: «3–5 % от продажной (или оценочной) стоимости». Кроме того, в 2014–2016 гг., после сильного снижения платежеспособности клиентов, некоторые компании ввели так называемые «комбинированные тарифные планы», например 29 тыс. руб. + 1,9 % от стоимости квартиры. Если не полениться и пересчитать такое «выгодное предложение» в обычные проценты, то получатся те же 3,5–6 %.

• Разница между продажной и скупочной ценой.

В некоторых агентствах комиссионные выводятся так: агент пытается уговорить продавца снизить цену (или, например, жильцов коммуналки поехать в более скромные квартиры), а покупателю квартира выставляется по максимальной рыночной цене (правда, с возможностью торга). Работая по этой схеме, опытному маклеру удается получить вознаграждение до 7—10 % от абсолютной стоимости объекта (в среднем получается 4–6 %). На практике обычно при первом обращении в АН клиенту называют небольшой первичный процент, а в дальнейшем работа по возможности ведется по описанной схеме (разница между продажной и скупочной ценой).

8. Отзывы в Интернете и соцсетях.

В любой

поисковой системе (лучше «Гугл» или «Яндекс») наберите полностью запрос «Агентство недвижимости NNN отзывы». Вам откроется несколько специализированных сайтов и форумов, где ваши предшественники уже оставляли свое мнение. При просмотре, естественно, следует игнорировать явные заказные материалы (как хвалебные, так и ругательные), но большое количество отрицательных отзывов позволяет сделать вывод, что с данной компанией работать не следует.

9. Отношение к клиенту.

Никогда не останавливайте свой предварительный выбор на одном агентстве, даже полностью соответствующем всем вышеперечисленным требованиям. Обзвоните и обойдите несколько компаний. Посмотрите на то, кто и как будет вас принимать, насколько квалифицированно сотрудники ответят на вопросы, сколько своего «драгоценного» времени они вам уделят (и сколько вы просидите в коридоре). Только после этого принимайте решение.

Как проверить деловую репутацию выбранной риэлторской фирмы? Ведь в рекламе говорят одно, а в суровой действительности в дальнейшем оказывается совсем другое.

Давайте рассмотрим подробнее алгоритм проверки деловой репутации агентства недвижимости, которому вы планируете доверить проведение своей сделки на вторичном рынке.

1. Установление личности маклера (агента).

Вы вступаете в контакт не с абстрактной фирмой NNN, а с конкретным человеком – Ивановым И. И., который представляет свое агентство. Попросите у него паспорт (естественно, вы должны иметь и предъявить по первому требованию свой). Далее все делается по алгоритму проверки частного лица (см. главу 1.7). Можно также проверить личность Иванова по базам данных ЗИЦ и ЦАБ, а также установить фактический адрес его местожительства.

2. Проверка фактического адреса.

Как вы знаете, большинство коммерческих фирм имеют два адреса: юридический (указанный в учредительных документах) и фактический (где находится офис). Определите по телефонам, которые вы прочитали в рекламе или получили от Иванова, адрес, где они установлены. Вполне возможно, что телефоны прямые мобильные, и в случае нареканий компанию NNN и гражданина Иванова впоследствии не сыскать…

3. Проверка через «черные списки».

Обязательно перезвоните по телефону [phone] и проверьте выбранное вами агентство через «черный список» недобросовестных риэлторов. Эта услуга для вас бесплатна, но, к большому сожалению, в «черный список» занесено пока лишь 60–65 % фирм с подмоченной репутацией. Зайдите в подраздел «черные списки» на интернет-форумах недвижимости, а также сделайте в поисковых системах запрос «агентство NNN претензии».

4. Проверка учредительных документов.