Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Коваленко Павел Александрович

Примечание. Конечно, не исключены случаи специального «сбивания» цены. К таким приемам можно отнести угрозу подселения в квартиру асоциальных элементов. Вспомним хотя бы незабвенного Аркадия Райкина, изображавшего в одном из кинофильмов пьяницу, который измерял длину стен поллитровкой и собирался солить огурцы в «коммунальной» ванне.

Последствия

Затягивание продажи квартиры и решения своих семейных и экономических проблем, ухудшение и потеря здоровья, попытки самостоятельного решения жилищного вопроса и возникновение риелт-инцидента с тяжелыми последствиями.

ИЗ РИЕЛТОРСКОЙ

ПРАКТИКИ

Рынок недвижимости, как и любое другое социально-экономическое явление, по мере своего существования обрастает слухами, историями и байками. Вот одна из них. Человек продавал квартиру. К нему ежедневно, в течение 10 дней, на просмотр приходило по одному человеку, и каждый из них сбивал цену до определенной величины. В конце концов, продавец сдался и решил ее продать последнему клиенту. Когда она была продана и оформлена на последнего «просмотрщика», оказалось, что все 10 человек являются членами одной семьи.

6. «Я и без помощи риелтора установлю цену своей недвижимости. Что ж, я сам не продам квартиру? Ведь у меня есть опыт купли-продажи различных товаров!»

Причины и условия заблуждения

Данное заблуждение относится как к продавцам, так и к покупателям. Рынок недвижимости имеет много отличий от других рынков, особенно от рынка товаров народного потребления (продуктов, обуви, одежды, механизмов). И опыт, который люди приобретают на этих рынках, не может обеспечить эффективное проведение сделок с недвижимостью.

Связано это прежде всего со сложностью и многогранностью объекта жилой недвижимости как товара. Выше уже перечислялись составляющие этого сложного системного объекта (юридические, экономические, экологические).

Помимо перечисленных «технических» и потребительских свойств в этот объект входят профессионально важные личностные качества собственников жилья с их иногда непредсказуемыми поступками. Указанная сложность объекта недвижимости «дополняется» не менее сложным процессом подготовки и проведения сделок, включающем, как это уже отмечалось, например, при трехальтернативной сделке 5 этапов, 20 подэтапов и более 100 решаемых задач.

Осуществление сделок с жилой недвижимостью сопровождается заполнением немалого пакета документов. Причем работа с документной базой сделки должна отличаться безошибочностью и четкостью формулировок, иначе сделка может быть оспорена в судебном порядке.

Последствия

О них уже подробно было рассказано в разделе «Поиск агентств недвижимости».

5.3

Недостатки жилой недвижимости и их влияние на ценообразование

Условно все недостатки занимаемой или осматриваемой жилплощади (не только квартиры, но и дома) можно разделить на две категории: устранимые и неустранимые.

Неустранимые недостатки больше относятся к категории дома и его местоположению, поэтому при просмотре внимательно изучайте не только саму квартиру, но и окрестности. Кроме того, в домах и квартирах встречаются «сезонные» недостатки. Например, протечки, плохо работающие батареи, плесневый грибок на стенах, перебои с подачей горячей воды. Если вы осматриваете жилплощадь летом, обязательно поинтересуйтесь у соседей, как обстоят дела в осенне-зимний период [34] .

34

Шабалин

В. Г. Сделки с недвижимостью в вопросах и ответах. Изд. З-е, перераб. и доп. — М.: Рилант, 2000.

Существуют 2 позиции относительно вопроса о том, скрывать ли при презентациях недостатки жилья или не скрывать. В данной работе развивается вторая точка зрения. В подтверждение этой позиции целесообразно дать определение понятия недостаток, разработать их перечень, оценить влияние на цену жилья и на возможность возникновения судебной перспективы при их обнаружении и последующей эксплуатации приобретенного жилья.

Недостаток объекта недвижимости — это изменение его свойств и качеств, которое затрудняет или делает практически невозможным его дальнейшее использование и эксплуатацию. Таким образом, недостаток — это существенное ухудшение потребительских свойств объекта недвижимости.

Также недостатки могут быть скрытыми, проявляющимися только при специальном анализе или в процессе эксплуатации, а также явными, обнаруживаемыми с помощью органов чувств человека. При классификации недостатков следует также учитывать затраты, которые будут «сопровождать» избавление от устранимых недостатков. Именно поэтому предлагается следующая классификация недостатков, в соответствии с которой они могут быть:

1) неустранимыми скрытыми;

2) неустранимыми явными;

3) устранимыми скрытыми (капитальный ремонт квартиры или организационные мероприятия, осуществляемые властными структурами);

4) явными устранимыми с помощью собственных средств жильцов.

При этом скрытые и неустранимые составляют более 30 % от указанного числа, при их обнаружении возможно возникновение судебной перспективы.

Эта классификация легла в основу «Перечня недостатков жилой недвижимости». В нем каждому из приведенных недостатков присваивается номер, затем они описываются и анализируются по девятипозиционной схеме.

Перечень недостатков жилой недвижимости, их характеристика и оценка влияния на стоимость жилья

Таблица 1

Недостатки неустранимые скрытые