Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде
Шрифт:
под редакцией С.П. Тихоненко
(50-е издание в серии)
Сведения об авторах и редакторе:
Шабалин В.Г. – к.ю.н., практикующий юрист для рынка недвижимости, руководитель авторского коллектива серии книг «Сделки с недвижимостью» www.zsrd.ru
Прокофьев С.В. – вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, автор проекта «103 вебинара риэлтору» crt-vostok.ru
Тихоненко
От издательства
Книга, которую вы, уважаемые читатели, держите сейчас в руках – не совсем обычная. Во-первых, она своего рода юбилейная – 50-я в нашей популярной серии «Сделки с недвижимостью», издающейся уже на протяжении почти 20 лет. Во-вторых, авторы и издательство изменили ее формат, сделав книгу меньше, доступнее и «читабельнее», снабдив ее большим количеством иллюстраций, ссылок и практических советов, чтобы издание стало своего рода руководством к действию.
Казалось бы, аренда и наем квартир – что в них такого сложного и волнительного? Может, конечно, но только для новичков. Однако на практике не все так гладко, и это подтвердит вам и любой опытный агент, и наймодатель, сдававший свое жилье несколько лет, и наниматель, сменивший хотя бы пару-тройку квартир в большом городе. При надежде на хорошо известное «авось» остаться без жилья не просто, а очень просто!
Для съемщика это чревато всего лишь пропавшими деньгами и необходимостью переезжать «в пожарном порядке». Для сдатчика же все может закончиться гораздо плачевнее: либо его квартиру «втихую» продадут, либо даже…
Но не будем о грустном. Решать свои жилищные условия и грамотно распоряжаться нажитым все равно надо. Поэтому авторы и издательство составили своего рода википедию аренды и найма, где обобщили свой богатый опыт проведения и сопровождения подобных сделок. Книга рассчитана в первую очередь на начинающих агентов, но также она будет полезна и собственникам и нанимателям, и риэлтерам с опытом – всем гражданам, кто на практике сталкивался и сталкивается со сдачей жилья внаем.
Свои замечания, предложения и конструктивную критику авторы и издательство ждут по контактам, указанным на левой полосе внизу, а также в наших группах в соцсетях.
От редактора
Однажды, в интервью с корреспондентом одного известного делового издания, владелец продуктовой сети «Магнит» поделился мыслями о своем бизнесе. По мнению миллиардера Галицкого, продажа продуктов в розницу – дело простое, и каждый может этим заниматься. Но в этой внешней простоте и заключается вся сложность его бизнеса.
Тоже самое можно сказать и про аренду недвижимости. Тут нет сложных сделок с использованием ипотеки, материнского капитала, субсидий. Нет и цепочек альтернатив, с большим трудом доведенных до сделки. Да что уж говорить – и цена ошибки меньше, в самом неблагоприятном случае клиент рискует лишь суммой в 1–2 месячных заработка. Отличается на порядок и размер гонорара за удачно проведенную сделку. Может быть поэтому к аренде несправедливо относятся, как к младшему сыну в сказке про Конька Горбунка. «У отца было три сына: старший – умный был детина, средний сын и так и сяк, младший – вовсе был дурак…» Что там эта аренда? Пустяк, баловство, суета за карманные деньги.
Однако, такая позиция ошибочна. Грамотный, опытный, активный агент в состоянии заработать на аренде 200–300 тысяч рублей в месяц и более (данные по Москве). Более того – со временем такой специалист тратит все меньше и меньше усилий
Недавно, ко мне обратился клиент, первую сделку по аренде с которым я совершил 9 лет назад, а последнюю – 3 месяца назад. Все эти годы он посылал мне клиентов – знакомых из своего круга, владельцев московской недвижимости. Целый веер сделок! А все началось со скромной расклейки, общения и качественно выполненного заселения.
Раньше или позже у некоторых клиентов по аренде возникает потребность продать или купить жилье. К кому обратиться? Естественно, к знакомому агенту, помогавшему сдать или снять квартиру. И вот агент по аренде получает лояльнейшего собственника, с которым можно сделать сделку по купле-продаже недвижимости!
Большие доходы не приходят сразу. Надо учиться, перенимать опыт, трудиться. Данная книга станет вам верным помощником. Юридическая часть может показаться скучноватой – параграфы законов, трактовки, ссылки на ГК и ЖК… Вместе с тем, знание основ помогает на практике. Вы всегда сможете показать свой профессионализм, в нужной ситуации упомянув в разговоре с клиентом, что «согласно статьи N ГК РФ может произойти то-то и то-то, а вот согласно статьи Z в ЖК РФ может быть еще и это, поэтому поступить лучше всего так.». Проверено, это работает! Опять же, незнающего агента легко поставить в тупик прямым вопросом по юридической части. Сколько агентов теряли клиентов из-за распространенного заблуждения вроде «договор заключается меньше, чем на год, чтобы не платить налоги». Подставит такой Незнайка клиента и навсегда его потеряет. Не повторяйте чужих ошибок, читайте книгу, запоминайте, пользуйтесь! Не менее важно понимать, как выстраивать работу с собственниками и нанимателями, составить «воронку продаж» в аренде, обеспечить поток сделок. Все это и многое другое вы найдете в этой книге, написанной профессионалами своего дела.
С уважением,
С.П. Тихоненко,
директор АН «Хоум стейджинг», писатель
Глава 1
Википедия аренды
Прежде чем рассматривать основные схемы сдачи квартирной недвижимости, давайте, уважаемый читатель, разберемся с ценовой ситуацией, которая сложилась на этом сегменте рынка (на примере московского региона). На сегодняшний день (середина 2015 г., прим. ред.) существуют три основных стоимостных диапазона сдаваемого жилья: первый – квартиры эконом-класса до 50 тыс. руб/мес; второй – бизнес-класс 50–80 тыс. руб/мес; третий – премиум-класс от 80 тыс. руб/мес.
Таблица 1
СРЕДНИЕ СТАВКИ НАЙМА ТИПОВЫХ КВАРТИР ПО МОСКВЕ