Создание юридического лица или подразделения
Шрифт:
Одним словом можно сказать, что, если все три понятия: законодательно используемое понятие «место нахождение», «юридический адрес» и «фактический адрес», так сказать, совпадают, то проблем с представителями налоговых органов быть не должно.
Рассмотрим основные особенности договора аренды нежилого помещения как непосредственного фактического адреса организации, который в идеале и должен быть ее местом нахождения (юридическим адресом).
В общем понимании, оказывается, что адрес организации – это договор, заключенный с собственником нежилого помещения о предоставлении рабочего места для размещения руководящего органа, либо просто об аренде офисного помещения.
Договор аренды – это договор, по которому собственник (арендодатель)
Общие положения договора аренды, а также нормы, регулирующие заключение договоров отдельных видов объектов аренды, установлены главой 34 части 2 ГК РФ.
В договоре аренды должны быть четко указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (наименование объекта аренды, его характеристика, место нахождение, общая площадь всех сдаваемых в аренду помещений и каждого из них в отдельности в соответствии с техническим паспортом, и иные данные технической характеристики помещения и его состояния). Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а другие – вспомогательными, то к договору следует прилагать план-схему помещения с указанием всех этих деталей и метража.
При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным (смотрите пункт 3 статьи 607 ГК РФ).
Пример.
ООО «Алина-45» заключило договор аренды с ООО «Алина-46» и предоставило последнему помещение площадью 111 кв. метров. В договоре, заключенном между сторонами, был указан адрес здания, в котором предоставлялось помещение. Иная информация, позволяющая с точностью определить объект договора, отсутствовала. В дальнейшем вместо оговоренных 111 кв. метров ООО «Алина-46» было предоставлено помещение площадью 77 кв. метров. Арендатор обратился в суд за защитой своих прав. Но суд отказал арендатору в защите его интересов, признав заключенный между сторонами договор недействительным. Поводом для этого решения суда послужило то, что в договоре не было характеристик передаваемого в аренду помещения, а также его технической документации. А значит, из заключенного договора невозможно определить, какое именно помещение предполагалось передать арендатору. Поэтому в соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ суд признал данный договор недействительным.
При отсутствии в договоре аренды нежилого помещения размера, порядка, условия и срока внесения арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий. Данное требование отличает договор аренды нежилого помещения от общих правил об аренде. Согласно общим положениям об аренде, в случаях, когда в договоре аренды не определены размер, порядок, условия и срок внесения арендной платы, стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (статья 614 ГК РФ).
В статье 654 ГК РФ предусмотрено обязательство о включении в договор аренды нежилого помещения условия о размере арендной платы, но не предусмотрено каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, а также о порядке и сроке внесения арендных платежей.
Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Согласно статье 608 ГК РФ арендодателем является собственник имущества. При этом арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Соответственно, арендатором является лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество для ведения своей предпринимательской
В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, то тогда договор аренды считается заключенный на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. При этом согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ договор на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. А в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) определен порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества.
А в соответствии с ГК РФ, Законом № 122-ФЗ и другими законодательными актами Российской Федерации была утверждена Инструкция «О порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» (Приказ Минюста Российской Федерации от 6 августа 2004 года № 135).
Данной инструкцией регулируются вопросы, касающиеся особенностей проведения государственной регистрации договоров аренды объектов недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов, участков лесного фонда (леса), обособленных водных объектов и многолетних насаждений), изменения, прекращения и расторжения договоров аренды.
Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (например, Постановление ФАС Уральского округа от 12 ноября 2008 года №Ф09-8365/08-С6 по делу №А07-787/08).
В случае сдачи в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием арендуемой площади.
Разделом II вышеназванной инструкции установлены особенности представления документов на государственную регистрацию, проведения правовой экспертизы документов и проверки законности договора аренды недвижимого имущества, внесения записей о государственной регистрации договора аренды в Единый государственный реестр прав. При проведении правовой экспертизы документов и проверке законности договора аренды необходимо учитывать следующие положения законодательства Российской Федерации:
– договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ, пункт 1 статьи 651 ГК РФ);
– в договоре аренды должны быть указанны данные, которые определенно позволяют установить имущество, подлежащее передаче арендатору, в качестве объекта аренды (Постановление ФАС Московского округа от 30 сентября 2008 года №КГ-А40/7700-08 по делу №А40-1269/08-94-10; Постановление ФАС Уральского округа от 11 марта 2008 года №Ф09-420/08-С6 по делу №А60-10994/2007). При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ). При этом даже при отсутствии индивидуализирующих признаков предмета аренды в тексте договора, но указании конкретных помещений в приложении к нему и свидетельстве о государственной регистрации права отсутствуют основания считать договор незаключенным ввиду неопределенности объекта (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11 мая 2006 года №Ф08-1831/2006 по делу №А77-67/2005);