Справочник риэлтора

Батяев Андрей Андреевич

Нельзя заключить договор ипотеки при залоге прав по договору аренды нежилого помещения, заключенному на срок до одного года. Ведь согласно пункту 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основанием для отказа в государственной регистрации права или сделки является то, что право (сделка) не подлежит госрегистрации. Поскольку договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит госрегистрации, то не может быть зарегистрирован договор ипотеки арендных прав, вытекающих из такого договора (п. 10 приложения к письму ВАС РФ № 90). [2]

2

А.К. Крупский. Ипотека: как избежать споров. Главбух. Отраслевое приложение «учет в строительстве», № 3, 2005 г.

При обращении взыскания на право аренды земельного участка, заложенное по договору ипотеки, к лицу, приобретшему такое

право, также переходят обязанности арендатора по соответствующему договору аренды. Ведь по смыслу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма). При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор (п. 6 приложения к письму ВАС РФ № 90).

Если закладывается имущество, которое залогодатель впоследствии приобретает в собственность, то это автоматически порождает право залогодержателя обратить свое взыскание на такое имущество залогодателя.

Важным правом собственника жилого помещения является право передачи жилого помещения по наследству. В соответствии со ст. 1110 ГК РФ наследованием признается переход имущества умершего к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент. Наследование может осуществляться по завещанию и по закону. Завещанием признается способ распоряжения своим имуществом в случае смерти. Гражданин вправе завещать любое собственное имущество, в том числе и жилое помещение. Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Завещание может быть совершено в отношении одного или нескольких лиц, причем как физических, так и юридических. Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, причем каждая последующая очередь наследует, если нет наследников предыдущей очереди. К наследникам первой очереди относятся дети, супруг и родители наследодателя. К наследникам второй очереди относятся полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). В качестве наследников четвертой очереди – родственники третьей степени родства – прадедушки и прабабушки наследодателя. Наследниками пятой очереди признаются родственники четвертой степени родства – дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки). К наследникам шестой очереди относятся родственники пятой степени родства – дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети). К наследованию в качестве наследников седьмой очереди по закону призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя. [3]

3

А.С. Солдатов. (консультант правового управления аппарата Государственной Думы). Стоит ли приватизировать свою квартиру? Российская юстиция № 8, 2005 г.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Подводя итог описанных прав собственника жилого помещения, можно сделать вывод о том, что жилое помещение может приносить своему собственнику определенный доход. Причем указанный доход может быть разовым, полученным в результате продажи жилого помещения, либо постоянным, получаемым в результате сдачи помещения внаем. Помимо дохода жилое помещение может являться гарантией платежеспособности его собственника. Это очень важно при желании гражданина получить кредит в банке. А также собственник может распорядиться жилым помещением как при жизни, так и после смерти, путем передачи по наследству.

Наряду с вышеизложенным обращаем внимание и на наличие тех «минусов», которые возникают у собственника жилого помещения. Главными «минусами» права собственности на жилое помещение является наличие определенных обязанностей у собственника. Одной из главных обязанностей собственника, в соответствии со ст. 210 ГК РФ, является бремя содержания имущества. Однако, в соответствии со ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения обязан содержать не только само помещение, но и, в случае если жилым помещением является квартира, общее имущество в многоквартирном доме. На основании ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частью квартир

и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции указанного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором находится указанный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. На практике это означает, что каждый собственник квартиры обязан производить отчисления организации, которая занимается обслуживанием многоквартирного дома, определенных денежных средств в зависимости от размера своей квартиры. В то же время в случае, если квартира не является вашей собственностью, а проживаете вы на основании договора социального найма, то плату за содержание общего имущества в многоквартирном доме обязан перечислять собственник, а именно орган государственной власти или местного самоуправления.

Следующей обязанностью собственника жилого помещения является использование такого помещения по назначению, то есть для проживания граждан. Собственник жилого помещения должен соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Указанные правила утверждаются Правительством РФ. В настоящее время Правительством РФ еще не утверждены данные правила, но, учитывая постановление Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 года № 415 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и типового договора найма жилого помещения в жилых домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда РСФСР» (в ред. от 21 мая 2005 г.), правила пользования жилыми помещениями могут содержать запрет на хранение в жилых помещениях и местах общего пользования веществ и предметов, загрязняющих воздух, запрет на курение в местах общего пользования в коммунальных квартирах, в подъездах, холлах и на лестничных клетках многоквартирного дома. Пользоваться телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами необходимо при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома, а с 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина. Может устанавливаться запрет на содержание животных, птиц и пчел на балконах и лоджиях. Следует особо обратить внимание на тот факт, что в случае не выполнения требований по содержанию или пользованию жилым помещением собственник может быть подвергнут административному наказанию (ст. 7.21 и 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ (с изм. и доп. от 27 сентября 2005 г.) (далее – КоАП РФ)). Однако описанные в настоящем абзаце обязанности в равной мере относятся как к собственникам, так и к нанимателям жилых помещений.

Становиться собственником квартиры или нет – дело сугубо индивидуальное. Однако при этом следует иметь в виду, что дело это, на наш взгляд, ответственное, требующее серьезного подхода и правильного определения целей дальнейшего использования жилого помещения. Остается только сказать, что на основании ст. 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ.

Для проведения приватизации риэлтору необходимо получить от клиента нотариально заверенную доверенность. Кроме того, риэлтор должен проследить за «чистотой» приватизированной квартиры. К примеру, на участие в приватизации могут «претендовать» и несовершеннолетние. Для проведения приватизации риэлтор должен знать то, кто имеет право на участие в приватизации. Все совершеннолетние граждане могут один раз поучаствовать в бесплатной приватизации жилого помещения. Несовершеннолетние могут дважды участвовать в приватизации. В приватизации квартиры участвуют те, кто в ней прописан, а так же их дети (несовершеннолетние), даже если они и не прописаны.

Как риэлтору можно проверить наличие несовершеннолетних детей у клиента? Для этого необходимо посмотреть наличие записи в паспорте в графе «дети», кроме того, если дети когда-либо были прописаны в квартире, то эти данные будут отражены в справке, которую получают в ЖКО, ЖЭУ по месту нахождения приватизированной квартиры по форме 10. Наличие справки о составе семьи (указанная справка из ЖКО, ЖЭУ по форме 10), обязательно для приватизации. При ее получении важно учесть, что срок действия данной справки – 10 дней. Получать ее придется риэлтору дважды: перед обращением в агенство по приватизации в местном органе самоуправления для заключения договора приватизации и второй раз, при подаче договора на приватизацию в регистрационную палату для государственной регистрации приватизации.