Свобода договора

Коллектив авторов

В силу особой ценности земли как национального богатства и основного ресурса общества совершенно естественным представляется среди прочего установление специального порядка приобретения права пользования земельными участками частными лицами. Учитывая тот факт, что во времена СССР земля находилась в социалистической (государственной) собственности, после перехода к рыночным методам хозяйствования частные лица могли получать права на земельные участки только производным способом при распоряжении землями государственными органами и органами местного самоуправления с учетом распределения между ними компетенции. Сам порядок получения земельного участка в пользование изначально предполагал достаточно длинный путь – начиная с выбора места размещения объекта, получения разрешения на разработку землеустроительной документации по передаче земельного участка в аренду, разработки такой документации,

получения значительного числа согласований разнообразных органов и организаций, принятия уполномоченным органом решения о передаче земельного участка в аренду до подписания соответствующего договора и его государственной регистрации.

На практике нередки случаи, когда заинтересованное лицо согласовывало место расположения объекта, получало разрешение на разработку проекта отвода участка в аренду, обеспечивало разработку этой документации, получало все необходимые согласования, обеспечивало прохождение государственной экспертизы землеустроительной документации и, пройдя столь долгий путь, в итоге получало либо отказ уполномоченного органа власти в передаче земельного участка в аренду, либо соответствующий орган вообще уклонялся от рассмотрения данного вопроса и принятия какого-либо решения. Естественно, после существенных временных и денежных затрат физические и юридические лица считали свои права и законные интересы нарушенными, а себя обманутыми. Поэтому указанные лица, следуя порядку заключения договора, установленному в ХК Украины, направляли органу власти предложение заключить договор и проект договора и, не получив ответ в течение определенного срока, обращались в суды с исками, в которых просили суд признать договор аренды земельного участка заключенным на условиях, отвечающих типовому договору и предложенному проекту договора.

Вначале такие иски удовлетворялись, однако Верховный суд Украины изменил эту практику. В частности, суд исходил из того, что по смыслу ст. 116, 123, 124 Земельного кодекса Украины граждане и юридические лица приобретают право пользования земельными участками на основании решений компетентных органов власти. Поскольку согласно Конституции Украины от имени украинского народа землями распоряжаются органы государственной власти и органы местного самоуправления, признание судом заключенным договора аренды при отсутствии указанного решения является нарушением исключительной компетенции органа власти на распоряжение землями [128] . При этом, что характерно, в подобных спорах органы власти в обоснование своей позиции и возражений против иска ссылались среди прочего на нормы ст. 627 ГК Украины о свободе договора [129] .

128

См., например: Постанова Верховного Суду України від 17 січня 2011 року (витяг) // Рішення Верховного Суду України / За заг. ред. П.П. Пилипчука. 2011. № 2 (23). С. 78–83.

129

См., например: Постанова Вищого господарського суду України від 26.03.2009 року посправі № 2/341 // http://vgsu.arbitr.gov.ua/docs/28_2293936.html.

Можно ли признать обоснованным принятый Верховным Судом Украины подход с точки зрения «чистой» идеи свободы договора? Несомненно! Ведь по общему правилу нельзя заставить участника гражданских отношений заключить договор против его воли. Другое дело, что в данном случае государство в лице своих органов действовало не вполне добросовестно, вначале изъявляя предварительную волю на дальнейшее вступление в договорные отношения, а в последний момент уклоняясь от решающего шага.

По большому счету здесь можно было бы говорить и об ограничении проявления свободы договора, хотя этот вопрос и требует отдельного исследования.

С другой стороны, сами исковые требования о признании договора заключенным изначально рождались не потому, что в данном случае имело место ограничение договорной свободы, а вследствие того, что восстановление имущественных интересов частных лиц иным способом в нынешних реалиях трудно себе представить, особенно в связи с отсутствием четко прописанного института преддоговорной ответственности.

Однако перипетии «арендаторов» на этом не заканчивались. Предположим, желанный договор аренды был заключен, но со временем истек срок его действия. В соответствии со ст. 764 ГК Украины если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора найма, то при отсутствии

возражений наймодателя в течение месяца договор считается возобновленным на срок, который был ранее установлен договором. Эти положения полностью вписываются в рамки свободы договора, поскольку согласно ч. 3 ст. 205 ГК Украины в случаях, установленных договором или законом, воля стороны к совершению сделки может выражаться ее молчанием. Иными словами, своим молчанием на протяжении месяца после прекращения договора арендодатель выражает согласие на продление договора. Никакого принуждения к заключению договора здесь нет и в помине.

Вместе с тем отношения в связи с арендой земельных участков урегулированы Законом Украины от 6 октября 1998 г. № 161-XIV «Об аренде земли», который имеет приоритет над нормами ГК Украины в этой части. Согласно ч. 3 ст. 33 указанного Закона (в редакции до 2011 г.) в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды, при отсутствии письменных возражений арендодателя в течение одного месяца после окончания срока договора он подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Письменное возражение осуществляется письмом-уведомлением.

Как видно, норма ч. 3 ст. 33 Закона вполне созвучна ст. 764 ГК Украины, имеет ту же направленность и аналогичную цель, за исключением, казалось бы, незначительного отличия: вместо слов «считается возобновленным» использовано выражение «подлежит возобновлению». Из-за этого нюанса, с одной стороны, ч. 3 ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» не позволяет говорить о продлении договора аренды на основании молчаливого согласия арендодателя. В то же время, с другой стороны, договор подлежит возобновлению, т. е. явно фиксируется обязанность продлить договор.

Иными словами, установлено ограничение свободы договора: по существу, речь идет о продлении (изменении) срока договора, изменение договора совершается в той же форме, что и сам договор, значит, по логике вещей ч. 3 ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» устанавливает обязанность сторон заключить дополнительное соглашение о продлении срока договора. Так полагали и добросовестные арендаторы, обращаясь с проектами дополнительных соглашений о продлении договоров в органы власти и, вновь не дождавшись ответа, шли в суд с требованиями признать дополнительное соглашение прекращенным, обязать заключить дополнительное соглашение или с другими требованиями, проистекающими, как им казалось, из факта продления договора. Ведь, повторимся, налицо ограничение свободы договора в интересах частного добросовестного лица, выражающееся в обязанности продлить договор.

Тем не менее суды вновь отказывали в защите интересов арендаторов. Мотивами отказа было то, что по смыслу ч. 3 ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» требуется волеизъявление органа власти на продление договора, которое опять-таки совершается путем принятия решения в силу предписаний ст. 116, 123, 124 Земельного кодекса Украины. В свою очередь, заставить орган власти совершить такое волеизъявление нельзя, поскольку он свободен в выборе лица, которому предоставит право пользования земельным участком [130] . Иными словами, защищая интересы органов государственной и местной власти, которые даже при самом настойчивом поиске в данной ситуации достаточно далеки от общественных интересов, суды апеллировали все к той же свободе договора.

130

См.: Постанова Верховного Суду України від 06.11.2012 року по справі № 21-228а12 //Постанова Верховного Суду України від 01.10.2013 року по справі № 21-345а13 // http://reyestr.court.gov.ua/Review/35669789.

Пытаясь решить назревшую проблему, законодатель в феврале 2011 г. излагает ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» в новой редакции. Теперь в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца после окончания срока договора письма-уведомления арендодателя о возражении против возобновления договора аренды земли, такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Таким образом, редакция ст. 33 указанного Закона была приведена в соответствие со ст. 764 ГК Украины и с этих пор к продлению договоров аренды земельных участков применимы указанные выше положения о воле на продление договора, выраженной молчанием.