Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома
Шрифт:
– орган местного самоуправления в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 200 и п. 1.1 ст. 165 ЖК РФ (если по результатам проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления либо органом местного самоуправления получено уведомление от жилищной инспекции об исключении сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ; о прекращении действия лицензии; об аннулировании лицензии);
– владелец спецсчета фонда капитального ремонта по вопросу выбора иной кредитной организации и открытия спецсчета, если текущая кредитная организация не соответствует требованиям (ч. 2.1
Обратите внимание, что выбор инициатора не зависит от формы проведения собрания. Инициатор выполняет на собрании административную роль – подписывает протокол. Информацию об инициаторе указывают в уведомлении. Также инициатор организовывает общее собрание и осуществляет все мероприятия по его проведению.
Инициаторами общего собрания могут быть как собственники помещений в многоквартирном доме, так и управляющая организация, которая управляет многоквартирным домом по договору управления (п. 7 ст. 45 ЖК РФ). При этом законодательство не предусматривает требований к их составу.
Обычно годовые общие собрания инициирует, подготавливает и проводит своими силами организация, осуществляющая управление домом по договору управления.
Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников. В этом случае ответственность за организацию и проведение общего собрания возлагается на инициатора общего собрания.
В п. 6 ст. 45 ЖК РФ есть норма о том, что собственники, обладающие не менее чем 10 % голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию для организации проведения общего собрания. В обращении о проведении общего собрания должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания.
В течение 45 дней после такого обращения управляющая организация должна организовать и провести общее собрание, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника, а также оформить необходимые документы и проинформировать собственников в установленном порядке о принятых решениях. Это определено в п. 1, 6 и 7 ст. 45 ЖК РФ.
Однако фактически данная норма работает со скрипом: управляющие компании идут крайне неохотно на такие инициативы «снизу» с «не своей» повесткой вопросов голосования.
Процедура уведомления о проведении общего собрания
Для проведения общего собрания прежде всего необходимо составить реестр собственников, имеющих право участвовать в голосовании. Есть два способа его получения: платный и бесплатный.
1. Получить необходимые сведения можно с сайта ФГИС ЕГРН (rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/ir_egrn) путем заказа нужно количества выписок. Имея доступ на сайт «Госуслуги» и на сайт Росреестра, можно купить пакет таких выписок (в ценах 2019 года 100 выписок стоят 400 руб., т. е. стоимость одной выписки на одно помещение составит 4 руб.). Эти сведения будут актуальными на момент проведения собрания.
2. С 01.01.2018 года управляющая домом организация обязана вести реестр собственников
Однако использовать этот бесплатный способ стоит с опаской: управляющая домом организация может нарочно передать неверный реестр собственников. А это не позволит уведомить их о проведении собрания. Нарушение порядка уведомления будет возложено на инициаторов общего собрания и повлечет возможность оспорить результаты и протокол. Поэтому реестр собственников лучше формировать самостоятельно, без помощи и обращения в прежнюю управляющую организацию.
Инициатор (инициаторы) общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять 10 до даты его проведения. Обратите внимание, что формулировка «сообщить не позднее чем за 10 дней до даты его проведения» означает, что сообщение должно быть не отправлено, а получено собственником в указанный срок.
Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение о проведении общего собрания считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Это следует из п. 1 ст. 165.1 ГК РФ.
Уведомлять необходимо каждого собственника. Если в многоквартирном доме имеется жилое помещение площадью 40 м2, которое оформлено в собственность на 5 человек, уведомление о проведении общего собрания нужно направлять всем пятерым собственникам. Это следует из п. 4 ст. 45 ЖК РФ.
Сообщение о проведении собрания может быть доведено до собственников следующими способами:
– заказным письмом (самый правильный, но неудобный и затратный способ);
– вручено под подпись (способ бюджетный, но имеет риск быть оспоренным, т. к. может быть уведомлен не собственник, а третье лицо);
– размещением в помещении многоквартирного дома, которое доступно для всех собственников (при условии что ранее общее собрание утвердило такой способ уведомления);
– иным способом, который ранее определило общее собрание (например, через имейл или СМС-рассылку).
Эти способы определены в п. 4 ст. 45 ЖК РФ.
Существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания, может быть основанием для признания судом недействительным решения собрания. Это определено в пп. 4 п. 1 ст. 181.4 ГК РФ.