Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста
Шрифт:
Нередко строительство нового дома начинается в чистом поле. В этой ситуации главным становится уже не транспортная доступность, а наличие социальной инфраструктуры (точнее, ее отсутствие). Совокупность отрицательных факторов (отсутствие транспорта и «социалки», непрестижность места) может снизить цену на 12–15 %, иногда до 20 %.
Крупных магазинов и торговых центров в городе становится все больше, и отсутствие магазинов шаговой доступности уже не беспокоит покупателей квартир в обжитых районах. Конечно, находящийся поблизости большой торговый комплекс – это плюс, но только если он расположен не под окном. Для большинства потенциальных покупателей гораздо важнее
Наличие или отсутствие гаража не всегда влияет на цену, но этот фактор важен для дорогого жилья в историческом центре, где сложно найти место для парковки. Например, квартира в реконструированном старинном доме, где нет гаража, стоит на 20–25 % дешевле, чем аналогичная квартира в доме с паркингом. Отдельных гаражей в центре строится мало, поэтому цены за бокс сопоставимы с ценами на квартиру.
При уплотнительной застройке цены на квартиры в соседних домах могут упасть. Это вопрос психологии: потенциальных покупателей отпугивают шум и строительный мусор, да и строительный пейзаж за окном может снизить стоимость квартиры на 3–5 %.
«Пейзаж» может сыграть неблагоприятную роль и при продаже квартиры в старом доме, но покупателя можно подвезти к подъезду на машине, минуя грязь, а в подъезде ввернуть лампочки.
Квартиры на первых этажах всегда стоят дешевле. А если в первом этаже размещается какое-нибудь шумное заведение, то в цене теряет и второй этаж. «Уценка» может достигать 10 %. Стоимость квартиры на пятом этаже в доме с лифтом и без лифта может различаться на 5 % (понятно, что с лифтом дороже).
Если дом высокий да еще и густонаселенный, там возникают проблемы, характерные только для многоквартирных домов: больше грязи, долго приходится ждать лифт, который шумит денно и нощно рядом с квартирой, и др. Подобные недостатки можно сгладить, немного снизив цену – не обязательно на проценты, можно договориться о разнице в несколько тысяч.
Для вторичного рынка очень важный параметр – тип дома, особенно в спальном районе. «Хрущевки» или «немецкие» дома всегда расположены в обжитых зеленых районах, обеспеченных инфраструктурой. Но стоят они дешевле домов любого другого типа. Многое объясняется так называемым моральным старением таких домов.
В историческом центре будущего жильца могут поджидать дополнительные трудности, если он решился поселиться в доме-памятнике. Если в квартире есть остатки каких-нибудь витражей, лепнины или старый облицованный изразцами камин, возникают сложности: городской Комитет государственного использования и охраны памятников (КГИОП) знает о вечных ценностях или рано или поздно обнаруживает их и обязывает собственника квартиры все это охранять. Например, камин нельзя будет не только использовать по назначению, но и отремонтировать без разрешения комитета. Сделать перепланировку «исторической» квартиры также не удастся. Для такой квартиры надо искать «своего» покупателя. Например, иностранцы буквально «западают» на покрытые плесенью наборные паркеты и готовы платить за старые квартиры хорошие деньги. Таким образом, стоимость исторической квартиры может быть как увеличена, так и снижена: все зависит от покупателя.
Квартиру, в которой много комнат, бывает трудно продать – не из-за количества жилых помещений, а из-за большой общей площади. При том что цена квадратного метра в многокомнатной квартире всегда дешевле на 20–30 долларов. Разница в стоимости
Для квартир вторичного рынка актуальна высота потолков. Стоимость квадратного метра в жилье с низким и высоким потолком может колебаться в пределах 20 %.
Большая по площади кухня позволяет прибавить до 10 % к базовой стоимости квартиры, а аккуратный подъезд может добавить еще до 5 %.
С появлением мобильных телефонов и безлимитных тарифов наличие домашнего телефона стало не столь актуальным, как раньше, и на цену теперь не влияет.
Ремонт – в помощь…
Как правило, новый жилец квартиры после новоселья делает в ней ремонт. К сожалению, затраты на ремонт, даже самый качественный, не окупаются при последующей продаже. Максимум, что удастся вернуть – 50 % от затраченного. Специалисты объясняют это российским менталитетом и самоуверенностью покупателей.
Многие покупатели и рады были бы приобрести квартиру в готовом виде, однако предложенные варианты их не устраивают, так как мнения покупателя и продавца о том, что такое хороший ремонт, не всегда совпадают.
Покупатели бывают разные. Некоторые предпочитают приобретать «убитые» квартиры по невысокой цене и самостоятельно делать в них ремонт по мере появления свободных денег. Таких покупателей, в первую очередь, привлекает дешевизна квартиры, а вовсе не качество или наличие ремонта: они не собираются платить «лишние» деньги.
Другая категория покупателей недорогого жилья состоянием квартиры интересуется. Поэтому даже в старых панельных домах имеет смысл делать предпродажный ремонт. Его цель – освежить квартиру, придать ей «товарный» вид. «Освеженные» квартиры в домах массовых серий удается продать по максимальной для этой категории цене (разница на аналогичных объектах достигает нескольких тысяч долларов), но не рассчитывайте на большее. Значит, вкладывать большие средства в ремонт смысла не имеет: нет нужды вставлять стеклопакеты, менять проводку или ставить двери импортного производства – достаточно покраски и новых обоев.
С квартирами в среднем ценовом диапазоне (как правило, они расположены в кирпичных домах, возведенных по индивидуальным проектам) дело обстоит сложнее. Покупатели нетиповой квартиры готовы уплатить на несколько тысяч долларов больше за «индивидуальность» – лучшую планировку, престижный район и т. д. Они также готовы доплатить за ремонт – при условии, что он понравится. В этом случае «освежающего» косметического ремонта не достаточно. Важны другие детали – наличие стеклопакетов, импортной сантехники, электрических розеток иностранного производства (так называемый «частичный евроремонт»).
Однако ни приглашение модного дизайнера, ни вложения в дорогую столярку не окупятся, если вкусы продавца и покупателя не совпадают. У покупателя, кроме всего прочего, и логика своя: затраты на переделку в отремонтированной квартире будут больше, чем в запущенной. В «лишние» 10–15 % затрат войдут отбитый кафель, снятый паркет и другая «пред-ремонтная» подготовка.
Особенно мало шансов окупить вложения у хозяев квартир, которые ремонтировали их, реализуя собственные представления о шикарной жизни. И сегодня можно встретить квартиру в рядовом панельном доме, в отделку которой в начале 90-х неожиданно разбогатевшие хозяева вложили много денег и собственных представлений о красоте. Такие квартиры попадают под определение «кич» и продаются подолгу.