Все об ипотеке

Афонина Алла Владимировна

Кооператив не вправе осуществлять следующие действия (так как это противоречит целям создания данного вида кооператива):

1) выдавать займы физическим или юридическим лицам;

2) дарить жилые помещения;

3) передавать жилые помещения в безвозмездное пользование;

4) выступать поручителем своих членов и третьих лиц, а также каким-либо иным способом обеспечивать исполнение обязательств указанными лицами;

5) вносить свое имущество в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, паевой фонд производственных кооперативов и иным способом участвовать своим

имуществом в формировании имущества юридических лиц.

Право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование члену кооператива возникает у члена кооператива после внесения им части паевого взноса в размере, который составляет не менее тридцати процентов от размера всего паевого взноса (ст. 47 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах»).

Минимальный срок внесения членом кооператива этой части паевого взноса, т. е. срок, в течение которого вы в качестве члена кооператива должны внести свои 30 %, должен быть определен уставом кооператива. При этом указанный минимальный срок не может быть менее двух лет, при условии, что кооператив действует как минимум второй год. Как видим, свои 30 % вы должны внести в течение двухлетнего периода с момента вступления в кооператив.

Срок внесения оставшейся части паевого взноса (70 % как максимум) не должен превышать более, чем в полтора раза срок внесения членом кооператива первой части взноса, которая составляет в нашем случае 30 % паевого взноса, при условии соблюдения кооперативом установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности.

Эти условия и представляют собой основную проблему жилищных накопительных кооперативов.

Кроме того, на правоотношения юридического лица (а именно таковы жилищно-строительные кооперативы), связанные с членством, не распространяются нормы законодательства о защите прав потребителей. Поэтому нет гарантий, что финансовые вложения членов кооперативов надлежащим образом защищены от противоправных действий со стороны лиц, которым переданы денежные средства.

Вместе с тем жилищные кооперативы имеют и ряд достоинств:

1) у вас нет необходимости иметь высокие задекларированные доходы для вступления в кооператив и для получения ссуды. Более того, в большинстве случаев даже при их отсутствии вас встретят с распростертыми объятиями;

2) простота оформления и выдачи ссуды;

3) существенная выгода по сравнению с самостоятельным накоплением;

Также такой вариант получения средств на квартиру будет также наиболее рентабелен при условии низкого темпа роста цен и отсутствия арендной платы, хотя следует упомянуть о том, многие специалисты в области ипотечного кредитования крайне отрицательно относятся к подобной схеме кредитования, объясняя свое недоверие к жилищным накопительным кооперативам тем, что эти организации не дают заемщикам никаких гарантий. Это, в свою очередь, создает огромное поле для деятельности различного рода «квартирных мошенников».

Как же отличить жилищно-накопительный кооператив, который действительно создан с целью обеспечивать своих членов жильем, от того, в котором происходит планомерный отъем денежных средств с мошенническими целями? Предлагаем обратить внимание на следующие существенные моменты при выборе жилищно-накопительного кооператива:

1) он должен быть максимально

прозрачной структурой, в которой регулярно проводятся аудиторские проверки, а информация о результатах таких проверок сообщается пайщикам и в федеральный орган исполнительной власти;

2) кооператив существует не первый год и входит в реестр жилищно-накопительных кооперативов, который также ведется указанным органом;

3) существенен для вас как для будущего члена кооператива размер вступительного взноса и ежемесячных членских взносов.

В этом вопросе интересно мнение специалистов кредитных организаций. Так, они считают, что появление накопительных жилищных кооперативов повлечет возникновение реальной конкуренции банкам в части сбора денег под жилищное строительство. Правда, в отличие от кредитных учреждений жилищно-накопительные кооперативы совершенно не предоставляют гражданам никаких гарантий.

2.3. Ссудно-сберегательная касса

Отличительная особенность этой программы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования – использование для финансирования заемщиков денежных средств, которые целенаправленно накапливаются будущими заемщиками кредитов на счетах целевых жилищных сбережений в кредитных организациях.

Система ссудно-сберегательных касс появилась в Германии в 50-х гг. ХХ в. Сейчас специалисты, основываясь на мировом опыте, считают, что такой вид кредитования позволяет осуществлять кредитование покупки недвижимости населением под минимальный процент. В настоящее время ссудно-сберегательные кассы в России существуют, но в зачаточном состоянии, что определяется отсутствием необходимого для защиты интересов вкладчиков законодательства.

Принцип кредитования через такой вид касс состоит в следующем. Это замкнутая система. Определенное число вкладчиков осуществляют денежные вклады в эту структуру.

Каждый вкладчик кассы сначала должен накопить некоторый процент от стоимости жилья, которое он собирается приобрести, – допустим, 50 % суммы. На эти средства начисляется небольшой процент, по принципу, подобно банковскому (например, 3 % годовых).

Когда вы накопили 50 % стоимости жилья, вы можете получить кредит на остальную сумму также под низкий процент – 5 % годовых.

Дальше ссудно-сберегательная касса либо на собранные средства строит жилье, либо приобретает его на рынке.

Таким образом, вам как будущему заемщику придется пройти два основных этапа участия в ссудо-сберегательной схеме:

1) накопления сбережений;

2) собственно кредитования.

При этом у вас, как у заемщика, находящегося на этапе накопления сбережений, право получения кредита возникнет только после прохождения вами установленного учреждением порогового значения суммы накоплений, как правило, равной половине суммы требуемого кредита.

Процентные ставки кредита и банковский процент по накопительным вкладам могут устанавливаться самим ссудо-сберегательным учреждением автономно, причем по ставкам, которые могут быть независимыми от колебаний кредитно-финансового рынка. Для обеспечения функционирования рассматриваемой схемы требуется сильная и комплексная государственная поддержка, включая правовое, лицензионное и финансовое регулирование деятельности ссудо-сберегательного учреждения, предоставление государственных гарантий и налоговых льгот.