Защита прав владельцев 6 соток и другой загородной недвижимости
Шрифт:
В ближайшем будущем в земельном кадастре как базовой системе кадастра недвижимости (в АС ГЗК) должны будут появиться подсистемы публичных каталогов земельных участков, содержащие общие сведения обо всех земельных участках Российской Федерации. Система публичных каталогов позволит любому желающему без обращения в государственные организации получить сведения о площади, категории, разрешенном использовании и кадастровой стоимости любого земельного участка. Наряду с подсистемой публичных каталогов земельных участков в АС ГЗК будут созданы подсистемы публичных кадастровых карт. Это позволит всем заинтересованным лицам также без обращения в государственные органы получать не только общие сведения, но
Индивидуальное жилищное строительство
Если участок предоставлен для ведения индивидуального садоводства и расположен в границах населенного пункта (деревни или поселка), а не садоводческого товарищества, то его регистрация проводится по правилам, действующим в отношении участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Что такое ИЖС?
Индивидуальное жилищное строительство — форма собственности, наиболее популярная на сегодняшний день, поскольку позволяет покупателю недвижимости получить прописку. Если вы решили купить дом, имейте в виду, что статус земли имеет большое значение. Земля под ИЖС делится на две категории. Она находится либо в собственности, либо в аренде. Собственностью считается земля приватизированная. Остальное — это варианты аренды (пожизненное пользование, пожизненное наследование пользования и т. д.).
Согласно Земельному кодексу продажа объекта недвижимости без соответствующего оформления земельного участка не производится. Если вы покупаете дом, а у продавца нет свидетельства о праве собственности на землю, земля не может быть продана вместе со строением, а только передана в аренду. Так что придется заключить с органами местного самоуправления договор аренды, а выкупать землю уже после покупки дома.
Можно действовать в следующей последовательности. Сначала продавец оформляет право собственности, т. е. приватизирует землю, и только потом покупатель приобретает дом вместе с землей. С выходом нового Земельного кодекса продавцы (нынешние владельцы) могут оформлять право собственности на землю с минимальными затратами. Им это обходится в десятки раз дешевле, чем покупателю после совершения сделки. В зависимости от района прежнему собственнику это будет стоить в среднем от 20 до 50 долл. Процедура оформления длится полтора-два месяца.
Покупатель может предложить продавцу пойти другим путем. Оформление осуществляет агент покупателя, а продавец в свою очередь снижает стоимость дома на сумму, соответствующую затратам. Продавец, таким образом, освобождает себя от необходимости собирать справки и стоять в очередях, а покупатель приобретает дом вместе с землей в собственность, избежав проблем в будущем.
Необходимо также выяснить, не являются ли баня, сарай, гараж или летняя кухня самовольно построенными, т. е. не предусмотренными планом застройки участка. Эти объекты должны быть официально оформлены в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Если вы купите дом с баней, которой нет в плане, не исключено, что вас могут ее лишить, т. е. сначала вы заплатите штраф, а потом за свой счет будете сносить строение.
Особое внимание на статус земли нужно обращать при покупке домов в области. Такая покупка дает возможность получить областную прописку. Но учтите, что, приобретая землю со статусом ИЖС для временного проживания (использование под дачу), нужно обязательно кого-то прописать в доме. Иначе статус земли может измениться.
Существует очень старая инструкция, но никем не отмененная. Допустим, вы купили дом, но в течение месяца в
Если же на руках уже есть оформленный в соответствии с новым законодательством документ на земельный участок, то нет необходимости проходить все вышеперечисленные процедуры. Достаточно иметь:
свидетельство о праве собственности на землю (обратите особое внимание на наличие в тексте свидетельства фразы «…предоставленного в собственность…». Любая иная формулировка означает невозможность совершения сделки с данным участком без предварительной его приватизации);
постановление главы местной администрации о предоставлении участка в собственность (точнее, его заверенная копия, так как оригиналы хранятся в администрации) вместе с кадастровым планом земельного участка, утвержденным райкомземом или земельной кадастровой палатой;
договор (купли-продажи, мены, дарения, ренты), в соответствии с которым вы (или ваш наследодатель) стали собственником участка;
свидетельство о праве на наследство;
решение суда.
Этот перечень не является исчерпывающим. Бывают и другие виды правоустанавливающих документов, например соглашение об уплате алиментов.
В любом случае право собственности на участок должно быть надлежащим образом зарегистрировано. Этим занимается районная регистрационная палата. Если вы имеете правоустанавливающий документ, право собственности по которому не зарегистрировано, то вам необходимо осуществить такую регистрацию в регистрационной палате. В подтверждение регистрации вы должны получить Свидетельство о государственной регистрации права.
Личное подсобное хозяйство
Получение земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) по нынешнему законодательству — один из наиболее интересных вариантов оформления земли в собственность.
Большая часть доходов от реализации продукции ЛПХ освобождена законом от подоходного налога, а именно: доходы от продажи скота, кроликов, нутрий, птицы, диких животных и птиц, продукции животноводства, растениеводства, цветоводства и пчеловодства, как в натуральном, так и в переработанном виде (п. 13 ст. 217 НК РФ).
Работа по ведению ЛПХ не считается предпринимательской деятельностью и соответственно не требует регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя и связанных с этим отчетностей и налогов.
За пользование землей уплачивается земельный налог (если хозяин не имеет льгот), но за пределами населенных пунктов он сравнительно невелик: порядка 50–500 руб. за гектар в год; в сельских населенных пунктах — до нескольких сотен рублей, в исключительных случаях — до тысячи рублей.
Земля под ЛПХ может предоставляться как из земель сельскохозяйственного назначения, так и из земель поселений. Разумеется, это происходит при наличии «свободных» земель в фонде перераспределения — т. е. участков земли, находящихся в государственной (либо муниципальной) собственности, но еще не переданных никому ни в собственность, ни в аренду и не используемых. Совсем «ничьей» земли не бывает — если она не принадлежит гражданину или юридическому лицу, значит, находится в собственности государства. Если же вам предложили земли, не прошедшие кадастровый учет, числящиеся за несуществующим лицом, неоформленные и т. п., подумайте, нужны ли они вам.