Земельный участок с постройками на нем. Введение в российское право недвижимости

1. Понятие недвижимой вещи является ключевым для вещного права – совокупности норм, регулирующих господство над своей или чужой движимой или недвижимой вещью. Важность определения того, что есть недвижимая вещь, проявляется, например, в известном правиле о том, что движимостью признается все, что не является недвижимостью. Таким образом, выходит, что, не имея уверенности в квалификации вещи в качестве недвижимой, мы автоматически лишаемся и твердой почвы в определении того, что есть движимость и каков режим принадлежности нам тех или иных вещей.

2. Несмотря на внешне академический характер проблемы, она имеет ярко выраженное практическое значение. К примеру, практикующий юрист должен дать совет своему клиенту относительно сделки по продаже футбольного поля, право

собственности продавца на которое зарегистрировано в реестре (как на самостоятельную недвижимую вещь). Можно ли здесь увидеть какие-либо риски для покупателя с точки зрения именно характеристики приобретаемого объекта? Если они существуют, то каковы они? Действительно ли имеется в данном случае недвижимая вещь? Можно ли покупателю полагаться на тот факт, что записи о правах на этот объект внесены в реестр? Ответы на эти и некоторые другие вопросы невозможно дать, не зная судебной практики по вопросу о квалификации вещи в качестве недвижимой.

3. Другая проблема, которая неизбежно возникает при первом же осмыслении того, что есть недвижимая вещь, – это вопрос о том, является ли недвижимостью здание или сооружение, которые фактически существуют (например, его только что достроили и ввели в эксплуатацию), но права собственности на которые не были зарегистрированы в реестре? Если не является, то что это с точки зрения типологии объектов гражданских прав? Движимость в виде пресловутых «сложенных вместе строительных материалов»? Или же не вещь вовсе? Или же все же недвижимое имущество?

4. Ну и наконец, еще одна традиционная российская проблема права недвижимости – пожалуй, главная проблема – это соблюдение принципа единства прав на земельный участок и здание (сооружение), возведенное на этом участке. Я не побоюсь такого утверждения: тысячи договоров по поводу недвижимости (в первую очередь договоров ипотеки) были признаны недействительными российскими судами вследствие нарушения этого принципа, т. е. также тысячами должно исчисляться число участников оборота, пострадавших от этой «особенности» российского права недвижимости. Поэтому для того, чтобы улучшить практику применения норм о единстве судьбы прав на земельный участок и прав на здание, крайне важно понимать, как существо «двойного» режима недвижимого имущества сказывается на правах на земельный участок под зданиями и сооружениями.

5. Поиску ответов на эти и некоторые другие вопросы я хотел бы посвятить предлагаемый вниманию читателей очерк. Сначала я предполагаю описать подходы российского права к определению недвижимой вещи (здесь я сосредоточусь на разборе норм ст. 130 ГК РФ и ее доктринальных толкованиях высшими судами), затем я разберу главное последствие российского подхода к понятию недвижимости – принцип единства судьбы прав на земельный участок и здание (сооружение) на нем. Далее я хотел бы подробно остановиться на подходе к определению недвижимости, который имеется в европейских правопорядках, и показать, как все или почти все наши местные правовые проблемы (да хотя бы застарелая проблема определения собственника здания, возведенного подрядчиком по заданию заказчика) могли бы решаться при помощи классического подхода к недвижимой вещи, предполагающего, что недвижимостью признается исключительно земельный участок, а здание (сооружение) рассматривается как его существенная составная часть (так называемая концепция «единого объекта»). Затем я докажу, что эта концепция не чужда и современному российскому праву, в которое она проникла через судебную практику (и здесь я предполагаю разобрать несколько важнейших правовых позиций Высшего Арбитражного Суда РФ по этому вопросу). Нельзя избежать и изучения того, как обсуждаемая проблема – типология недвижимых вещей – разрешается в проекте реформы отечественного гражданского права. И в завершение имеет смысл обратиться к проблеме поэтажной собственности и показать, как обе концепции (единого объекта и множественности объектов) могут служить целям организации юридической принадлежности помещений в зданиях.

6. Своей главной целью, которую я преследовал, принявшись за написание этого очерка, я вижу следующее: мне бы хотелось, чтобы как можно большее число российских юристов, взвесив доводы за и против моделей единого объекта и «двойного» режима объектов недвижимости, согласилось с выводом о том, что нынешнее положение вещей (т. е. господствующий

в законодательстве и литературе подход, основанный на множественности видов недвижимых вещей) является не более чем паллиативом, который должен как можно скорее уйти в прошлое. Будущее – за переходом к пониманию недвижимой вещи как единого объекта (земельного участка с составными частями – зданиями, распложенными на нем). И чем быстрее юристы проникнутся этой идеей, тем быстрее уйдет в прошлое подавляющая часть проблем, препятствующих формированию нормального оборота недвижимости в России.

7. Статья 130 ГК РФ (п. 1) содержит следующее определение недвижимой вещи:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машиноместа), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

8. В Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [2] (далее – Закон о регистрации 1997 г.) недвижимость определялась следующим образом (ст. 1):

«недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, – земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы».

9. В Федеральном законе от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [3] (далее – Закон о кадастре) в и. 5 ст. 1 было указано, что:

«В соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также – объекты недвижимости)».

10. При этом в и. 6 ст. 1 этого Закона дополнительно обговаривается, что его положения

«…не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов».

11. Во вступившем в силу (с 01.01.2017) Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации 2015 г.) определение понятия недвижимости отсутствует (что, кажется, является верным, так как этот Закон носит процедурный характер и в принципе должен избегать решения вопросов материального права). Однако технически оно присутствует в определении государственного кадастрового учета (и. 7 ст. 1 Закона о регистрации 2015 г.):