Земельный участок. Как грамотно распорядиться. Садоводу, дачнику, индивидуальному застройщику

Щелоков Виктор Владимирович

– Нас по большей части интересует земля сельскохозяйственного назначения, которая имеет следующие виды разрешенного использования:

– земля для садоводства;

– земля для пашни;

– земля для дачного строительства;

– личное подсобное хозяйство.

Земельные участки, выделяемые под индивидуальное жилищное строительство, предоставляются из земель поселений. Также коттеджные поселки можно построить (они широко и давно строятся) и на сельхозземлях с разрешенным видом использования – под дачное строительство.

Для того чтобы построить себе коттедж или загородный особняк на участке сельхозназначения, не нужно переводить

землю из одной категории в другую, достаточно всего лишь изменить вид разрешенного использования, что гораздо проще и дешевле.

Садовое товарищество позволяет строить индивидуальные жилые дома, но без права регистрации в них граждан. Дачный статус, напротив, разрешает иметь и регистрацию, и почтовый адрес.

Минимальный размер участка, на котором разрешено возводить дом, устанавливается постановлением главы субъекта Федерации (обычно это 4 сотки). Любое строительство должно быть утверждено органами архитектуры. Органы архитектуры могут запретить строительство объектов, нарушающих общий облик местности, а также объектов, в связи с которыми будет происходить нецелевое использование земли. При данных обстоятельствах у вас могут даже изъять участок. В любом случае, прежде чем начать какое-то строительство, надо в вашем муниципальном образовании получить разрешение на возведение объекта и только после этого начинать воплощать задуманное. Это рекомендуется делать всем гражданам.

В прибрежной полосе водоемов (20 м) запрещено любое строительство, в том числе нельзя строить заборы и пытаться оградить прибрежную зону. Для строительства коттеджей за пределами водоохранной зоны необходимо провести две государственные экспертизы и получить разрешение Минприроды на возведение индивидуальных жилых зданий.

С 1 января 2007 года вступил в силу Водный кодекс РФ, согласно которому частный собственник сможет на законных основаниях приобрести «водный объект», под которым подразумевается пруд или обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка.

4.3. Особенности перевода земель

В Подмосковье и Ленинградской области перевод земли из категории сельскохозяйственного назначения стоит около 30% от ее рыночной стоимости в зависимости от местонахождения. Если назначение другое (например, оздоровительно-культурное), стоимость услуг может составлять от 15 до 20%. Время перевода земли из одной категории в другую занимает примерно от 6 до 24 месяцев. Рентабельным является перевод участков от 20 га. Реже встречается перевод участков 10—12 га. Не все затраты зависят от размера участка.

Перевод требует подготовки соответствующих материалов, в том числе проведения государственной экологической экспертизы. Важнейшим последствием такого перевода является необходимость привести использование земельного участка в соответствие с новым целевым назначением, поскольку использование земельного участка не по целевому назначению законом не допускается. Действующий ЗК РФ не содержит абсолютных запретов на перевод земель из одной категории в другую. Однако при любых вариантах перевода необходимо соблюдать правила, установленные нормативными правовыми актами для различных категорий земель.

Одна из основных ваших обязанностей как собственника – использовать земельный участок по целевому назначению. Для того чтобы собственники считались с этим правилом, был установлен запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка. Правда,

есть один нюанс. В настоящее время в российском земельном законодательстве отсутствует четкое определение понятия «целевое назначение», а потому невозможно и определить однозначно, что же вам запрещается менять.

По мнению правоведов, этот запрет означает, что при заключении договора ни вы, ни противоположная сторона, ни нотариус, ни должностные лица органов государственной власти не вправе по собственной инициативе изменять как категорию земель (например, земли поселений), так и цель предоставления участка (для индивидуального жилищного строительства и т. д.), указанные в документах, устанавливающих права на данный земельный участок.

Так что если вы собираетесь использовать участок в других целях, нежели те, которые предписаны для данной категории земель, вам придется получить согласие органа исполнительной власти на изменение целевого назначения земли. Для этого надо обратиться в муниципальные органы или органы исполнительной власти субъекта Федерации с ходатайством об изменении целевого назначения земельного участка (вида разрешенного использования). Однако изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно только при условии, если испрашиваемый вид разрешенного использования предусмотрен градостроительными регламентами для данной территориальной зоны и при условии получения положительных результатов публичных слушаний (ст. 7 ЗК РФ, ст. 39 Градостроительного кодекса РФ).

Закон устанавливает следующие ограничения для собственников земельных участков:

– запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка;

– запрет на изменение режима использования земельного участка;

– запрет купли-продажи земельных участков свыше норм их предоставления;

– запрет купли-продажи участка при наличии земельных споров по участку и иных предусмотренных законодательством причин, препятствующих совершению сделки.

4.4. Порядок действий при переводе земель из одной категории в другую

5 января 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Хотя Закон этот рамочный и устанавливает лишь общие нормы, требующие дальнейшей регламентации, его значимость переоценить трудно. По сути, до этого Закона изменение категории ничем не регулировалось, кроме одной статьи – ст. 8 ЗК РФ. Органы местного самоуправления пользовались этим вовсю и сделали процедуру перевода практически невозможной.

Новый Закон установил внятную процедуру как перевода, так и основания для отказа. Есть четкая схема: какое заявление куда подавать, какие документы нужны, каков срок для рассмотрения заявления и т. д. То есть указанный Закон хотя и не совершил революцию в земельных отношениях, но в значительной степени упорядочил их.

Согласно этому Закону порядок перевода земель из одной категории в другую таков: заинтересованное лицо (не обязательно собственник участка, хотя согласие собственника обязательно) подает ходатайство в орган исполнительной власти. В ходатайстве необходимо указать:

– кадастровый номер участка;

– категорию земель, в состав которых он входит;

– категорию, в состав которой предполагается осуществить перевод;

– обоснование перевода;

– права на земельный участок.

К ходатайству необходимо приложить: