Жилищное право: учебное пособие

Афонина Алла Владимировна

Но к форме договора уступки права законодательство предъявляет определенные требования. Согласно ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В связи с тем, что договор участия в долевом строительстве подлежит регистрации, то и договор уступки прав требования по нему согласно ст. 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» также подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое

имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Но при этом в соответствии со ст. 27 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого Федерального закона.

На основании п. 3 ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запись об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Порядок указанных действий установлен ГК РФ, а именно гл. 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Параграф 1 указанной главы регулирует переход прав кредитора к другому лицу. Положения ст. 383 соответствует требованиям, изложенным в ст. 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства (в данном случае – договора участия в долевом строительстве), может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для того чтобы первоначальный кредитор был вправе передать свое право требования объекта недвижимости по договору уступки иному лицу, необходимо, чтобы оно имелось у передающей стороны (первоначального кредитора) и, соответственно, должно быть оплачено им в полном объеме застройщику.

При этом для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника (например, застройщика дома), если иное не предусмотрено законом или договором. Исходя из положений п. 3 ст. 382 ГК РФ новый кредитор должен уведомить должника (застройщика) о состоявшейся уступке права требования. Так как, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, именно новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. Если не уведомленный надлежащим способом должник (застройщик) осуществит выполнение обязательства (предоставит объект недвижимости) предыдущему кредитору по причине отсутствия у должника сведений о состоявшейся переуступке права на недвижимость, данное исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Статья 384 ГК РФ определяет объем прав кредитора, переходящих к другому лицу, если иное не предусмотрено законом или договором. В этом случае право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Новый кредитор, которому в соответствии с договором уступили право требования от должника, должен предоставить последнему доказательства своих прав в новом качестве. Статья 385 ГК РФ предоставляет должнику право

не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. В качестве доказательств выступают документы, удостоверяющие право требования, которые первоначальный кредитор, уступивший требование, обязан передать новому кредитору, а также сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

В том случае, если должник имел возражения в отношении первоначального кредитора (например, отсутствие оплаты, недействительность требования и иные), он вправе выдвигать против требования нового кредитора те же возражения, которые он имел к первоначальному кредитору к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

В п. 2 ст. 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определен период, когда допускается заключение и регистрация договора уступки права требования. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В соответствии со ст. 8 именно на основании указанного документа осуществляется передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства.

И именно с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обязательства застройщика считаются исполненными на основании ст. 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Гражданское законодательство допускает возможность перехода прав кредитора к другому лицу на основании закона (ст. 387 ГК РФ).

Это возможно на основании закона и при наступлении указанных в нем обстоятельств:

• в результате универсального правопреемства в правах кредитора (при переходе всех прав от кредитора к его правопреемнику – смерть гражданина, реорганизация юридического лица);

• по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, когда возможность такого перевода предусмотрена законом (при разделе имущества супругов);

• вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству (на основании ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство за должника, переходят права кредитора по соответствующему обязательству);

• при суброгации (переходе) страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая (согласно ст. 965 ГК РФ);

• в других случаях, предусмотренных законом, так как данный перечень не является исчерпывающим.

Первоначальный кредитор, уступающий свои права на строящуюся недвижимость, обязан передать новому кредитору действительное требование, подтвержденное необходимыми документами. Если он не выполнил данное требование законодательства, то подлежит применению ст. 390 ГК РФ, содержащая нормы ответственности кредитора, уступившего требование. Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования. Вторая часть данной статьи ограничивает ответственность первоначального кредитора в части, касающейся неисполнения этого требования должником, за исключением случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором. Иными словами, при уступке права требования происходит передача от первоначального кредитора к новому кредитору определенного риска по исполнению должником своих обязательств и по возможности реализации кредитором своего права на получение от застройщика объекта недвижимости.

В п. 8 Обобщения практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 г. (принято до вступления в действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») признается неоднозначной практика рассмотрения судами дел в тех случаях, когда организация – сторона по договору об инвестировании строительства жилого дома – заключила договор об уступке права требования по этой сделке с гражданином, имеющим намерение приобрести жилье для проживания (личных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли).