Жилищное право
Шрифт:
До введения в действие ЖК РФ на практике имели место случаи, юридическое обоснование которых встречало поддержку в литературе 43 , когда при продаже комнаты применялось право ее преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводились доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. По нашему мнению, право преимущественной покупки в таких случаях применяться не должно было, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме, которое рассмотрено в гл. 10 настоящей работы.
43
См.: Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру: Справочное пособие. М.: БЕК, 1995. С. 33.
Со временем данный
Вместе с тем следует отметить, что в процессе принятия ЖК РФ данное положение изменилось кардинально 45 . Безусловно, речь не идет о том, что кухни и другие объекты перестали быть объектами общего пользования в коммунальных квартирах. Речь идет об установлении права преимущественной покупки у других собственников в квартире. Так, в соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты 46 .
44
Российская газета. 2002. № 90 (2958). 23 мая.
45
При внесении и принятии в первом чтении проекта ЖК РФ было установлено, что при продаже собственником жилого помещения в коммунальной квартире принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения остальные собственники жилых помещений в данной коммунальной квартире не вправе требовать преимущественной покупки отчуждаемого жилого помещения (ч. 7 ст. 41 внесенного законопроекта).
46
О праве общей собственности и преимущественном праве покупки см. § 3 гл. 10 настоящей работы.
На основании ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, расположенной в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
Необходимо отметить, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире соответствующая доля нового собственника равна доле предшествующего собственника этой комнаты.
Следует иметь в виду, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе: осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
Конечно же собственники комнат обязаны содержать в надлежащем порядке общее имущество в коммунальной квартире. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности (ст. 43 ЖК РФ).
При рассмотрении такого специфического объекта гражданского и жилищного права, как жилое помещение, нельзя обойти вниманием теоретическую дискуссию, посвященную сущности объекта.
По существу свед'eние и анализ различных позиций, высказанных в литературе по данному поводу, первым произвел Б.М. Гонгало, который выделил «концепцию фикции», «концепцию пространства», а также «концепцию материального объекта» 47 .
Разделяя концепцию материального объекта, полагаем необходимым высказаться о двух других.
По нашему мнению, рассуждать о жилищных помещениях как о несамостоятельной части недвижимого имущества (концепция фикции) или как об ограниченном пространстве (концепция пространства) можно, только сильно «возвышаясь» над жизнью, а также прошлым и действующим законодательством, где всегда, независимо от того, признавало государство категорию «недвижимость» или нет, жилое помещение признавалось и признается имуществом, вещью. Давайте вспомним ст. 156 ГК 1922 г., где жилое помещение рассматривалось как один из объектов договора имущественного найма, а также ст. 238, 295 ГК РСФСР, ЖК РСФСР, ст. 7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-I
47
См.: Гонгало Б.М. Жилое помещение – объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии) // Семейное и жилищное право. 2007. № 2. С. 2–5; Он же. Гражданское право, жилищное право, семейное право: Избранное. М.: Статут, 2011.
Безусловно, многоквартирный дом может быть объектом правоотношений, например объектом договора купли-продажи 48 , но только в тех случаях, когда он не заселен и когда не сформированы (не выделены в натуре) такие объекты, как помещения (жилые и нежилые). Собственно говоря, многоквартирным-то дом называется скорее в техническом смысле этого слова и только до выделения внутри него обособленных объектов. После этого объектами гражданского, жилищного права становятся помещения со всеми вытекающими правовыми последствиями.
48
См., например, § 2 и 6 гл. 8 настоящей работы.
Представляется необходимым обратить внимание на то, что в российском законодательстве наряду с понятием «жилое помещение» используется понятие «жилище». В гл. 1 настоящей работы анализировались конституционные положения, указывающие на «право на жилище», на «неприкосновенность жилища» и др.
Кроме того, термин «жилище» используется в Уголовном кодексе Российской Федерации 49 (далее – УК РФ) и Уголовно-процессуальном кодексе Российской Федерации 50 (далее – УПК РФ). Так, в примечании к ст. 139 УК РФ под жилищем понимаются: индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания. Аналогичное понятие используется и в УПК РФ (ст. 5).
49
Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2954.
50
Собрание законодательства РФ. 2001. № 52 (ч. 1). Ст. 4291.
Очевидно, что данные понятия шире предлагаемых в гражданском и жилищном законодательстве.
§ 2. Жилищный фонд
Понятие жилищного фонда используется для характеристики той или иной совокупности жилых помещений. С определением жилищного фонда Российской Федерации проблем правового порядка практически нет 51 , существует данное законодателем (ч. 1 ст. 19 ЖК РФ) понятие, в соответствии с которым все жилые помещения, находящиеся на территории России, составляют жилищный фонд Российской Федерации. При этом важно отметить, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера 52 .
51
В экономической литературе и в СМИ иногда используется понятие «жилой фонд». Безусловно, используемое в нормативных актах определение «жилищный фонд» более точное.
52
В 2003 г. общая площадь жилищного фонда Российской Федерации составляла 2 млрд 853 млн кв. м (Российский статистический ежегодник. 2003: Стат. сб. / Госкомстат России. М., 2003. С. 200).
Определение структуры жилищного фонда складывалось в зависимости от действующего в конкретный момент законодательства. Так, ст. 5 ЖК РСФСР предлагала следующую классификацию жилищного фонда: 1) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд); 2) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд); 3) жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов); 4) жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд). Соответственно исследователи в то время ориентировались на положения ЖК РСФСР 1983 г. В литературе последних лет предлагались различные основания классификации жилищного фонда.