Аренда

Семенихин Виталий Викторович

В этом случае арендодатель будет выставлять на имя арендатора два счета-фактуры: один от своего имени на услуги аренды, второй – от своего имени на коммунальные услуги. Причем счет-фактура, выставленный арендатору по коммунальным услугам, выписывается арендодателем на основании данных счета-фактуры, выставленного поставщиком коммунальных услуг на имя самого арендодателя. Этот счет– фактура в книгу покупок арендодателя не вносится, а подшивается в журнал учета полученных счетов-фактур. Именно такой порядок выставления счетов-фактур налогоплательщиками НДС, участниками посреднических соглашений предусмотрен Правилами ведения журналов учета полученных

и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 года № 914 (далее – Правила).

При такой схеме возмещения коммунальных расходов сумма, поступившая от арендатора в возмещение коммунальных услуг, не является доходом арендодателя. Поступившие суммы учитываются в учете арендодателя как отдельные хозяйственные операции.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение, которое становится доходом от обычных видов деятельности.

При перепредъявлении коммунальных услуг у арендодателя снимаются риски, связанные и с налогом на прибыль и с НДС, а также связанные с возможным признанием сделки ничтожной в соответствии со статьями 166–181 ГК РФ, а так же риски уголовной ответственности, наступающей по статье 171 Уголовного кодекса Российской Федерации «Незаконное предпринимательство» (в части перепредъявления услуг связи).

Однако при такой схеме у арендодателя помимо обязанности начисления НДС с суммы арендной платы возникает обязанность по начислению налога с суммы своего посреднического вознаграждения.

При использовании такой схемы возмещения коммунальных услуг арендатор по счету – фактуре, перевыставленному арендодателем, вправе применить вычет по сумме «входного» налога. Аналогичного мнения придерживаются и суды, в частности, такой вывод следует из Постановления ФАС Северо-Западного округа от 8 сентября 2008 года по делу №А66-109/2008. Кроме того, арендатор вправе получить вычет и по счету-фактуре, выставленному арендодателем арендатору на сумму своего посреднического вознаграждения.

Мы не случайно отметили, что компенсировать расходы на коммуналку следует именно в рамках договора посредничества. Отсутствие условия о посредничестве ведет к очень неблагоприятным последствиям у обеих сторон договора аренды.

У арендодателя.

Оснований для перевыставления счетов-фактур на коммунальные услуги, полученные от коммунальщиков, в данном случае у собственника имущества нет, так как посредником он не является.

Напомним, что к договорам на оказание коммунальных услуг применяются нормы договора энергоснабжения (статья 539 ГК РФ), заключаемого между энергоснабжающей организацией и абонентом.

Арендодатель не вправе выставлять арендатору счета-фактуры на коммунальные услуги,

так как он не является энергоснабжающей организаций, а выступает абонентом по договору.

Как следует из Письма Минфина Российской Федерации от 31 декабря 2008 года № 03-07-11/392 при получении денежных средств, перечисленных арендатором (субабонентом) в целях компенсации расходов арендатора (абонента) по оплате переданной арендатору электроэнергии, объекта налогообложения по НДС не возникает, так как объектом налогообложения является реализация товаров (работ, услуг). Компенсация коммунальных расходов не образует у арендодателя объекта налогообложения, в силу чего, арендодатель не вправе выставить арендатору на сумму потребленных коммунальных услуг соответствующий счет-фактуру.

Так как передача коммунальных услуг от арендодателя к арендатору не образует объекта налогообложения по НДС, то соответственно сумма «входного» налога, указанная в счете – фактуре, полученном от энергоснабжающей организации в части расходов арендатора, не может приниматься у арендодателя к вычету. «Входной» налог по коммунальным услугам, потребленным арендатором, арендодатель обязан учитывать в стоимости его услуг. Это вытекает из пункта 2 статьи 170 НК РФ, кроме того, аналогичные разъяснения по этому поводу дают и столичные налоговики в Письме УФНС Российской Федерации по городу Москве от 21 мая 2008 года № 19–11/48675, такой же точки зрения придерживается и Минфин Российской Федерации в Письме от 3 марта 2006 года № 03-04-15/52.

Однако у арендодателя есть возможность оспорить такую точку зрения, основываясь на мнении арбитров, изложенном в Постановлении ФАС Уральского округа от 11 декабря 2008 года №Ф09-9211/08-С2 по делу №А50-6668/08. По мнению суда при выполнении всех необходимых условий в части применения вычетов, арендодатель вправе принять к вычету весь «входной» налог, предъявленный к оплате коммунальщиками, а к возмещению предъявить арендатору лишь стоимость самой услуги, потребленной арендатором.

Аналогичные выводы сделаны в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 23 ноября 2009 года №А17-7511/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 21 декабря 2009 года №А63-8994/2004-С4-9. Учитывая мнение контролирующих органов по данному вопросу, доказывать такой подход придется только в суде!

У арендатора.

У арендатора ситуация не лучше. Так как компенсация расходов не образует у арендодателя объекта налогообложения по НДС, то счет-фактура им не выставляется. Отсутствие счета-фактуры не дает шансов арендатору на получение вычета. Причем даже если в нарушение всяких норм арендодатель и выставит ему необходимый счет – фактуру, воспользоваться вычетом он все равно не сможет. Подтверждением тому являются разъяснения Минфина Российской Федерации от 14 мая 2008 года № 03-03-06/2/51. Аналогичный вывод следует и из Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 1 сентября 2008 года №Ф04-5318/2008(10782-А46-40) по делу №А46-10952/2007.

Налог на имущество при аренде (лизинге)

Аренда представляет собой вид договора, по которому собственник (арендодатель) за соответствующую арендную плату передает арендатору в срочное владение и пользование имущество, необходимое для ведения хозяйственной деятельности. Объектами аренды могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования.