Аренда

Семенихин Виталий Викторович

Налогоплательщики – лизингодатели, применяющие УСН, вне зависимости от выбранного объекта налогообложения сумму лизинговых платежей, полученных по договору финансовой аренды (лизинга), определяют по правилам статьи 249 НК РФ, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги.

Следовательно, вся сумма лизинговых платежей (включая выкупную цену предмета лизинга) учитывается налогоплательщиками – лизингодателями в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. Аналогичная точка зрения изложена в Письмах Минфина Российской Федерации от 23 ноября 2007 года № 03-11-04/2/281, от 25 октября 2006 года № 03-11-04/2/223.

Налогоплательщик –

арендодатель, применяющий УСН, также вне зависимости от выбранного объекта налогообложения, сумму дохода, полученного по договору аренды недвижимого имущества, определяет по правилам статьи 249 НК РФ, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги. Так, к примеру, суммы возмещения арендаторами эксплуатационных, коммунальных услуг и услуг связи учитываются налогоплательщиком – арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (Письма Минфина Российской Федерации от 10 февраля 2009 года № 03-11-09/42, от 17 ноября 2008 года № 03-11-05/274, от 5 сентября 2007 года № 03-11-05/215, от 4 декабря 2006 года № 03-11-04/2/254). Отметим, что существуют судебные решения с аналогичным выводом: Постановление ФАС Поволжского округа от 4 октября 2007 года по делу №А57-9388/06.

Однако есть и противоположные решения арбитров (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 21 апреля 2008 года по делу №А39-362/2007, ФАС Северо-Западного округа от 19 октября 2006 года по делу №А56-24646/2005, от 13 июня 2006 года по делу №А66-7256/2005).

Доходами организации-арендодателя для целей налогообложения налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, признаются доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества и доходы, полученные в виде агентского вознаграждения (Письмо УФНС Российской Федерации по города Москве от 23 октября 2006 года № 18–11/3/93008@). Соответственно, на наш взгляд, целесообразно изменить гражданско-правовую квалификацию возмещения коммунальных услуг на агентский договор.

Доходы плательщика упрощенной системы налогообложения признаются на дату поступления указанных средств на расчетные счета в банках или кассу налогоплательщика. Данный вывод следует из положений пункта 1 статьи 346.17 НК РФ.

Норма, касающаяся учета в доходах упрощенца сумм возмещения арендаторами эксплуатационных, коммунальных услуг и услуг связи, действует в случае, когда собственник имущества (арендодатель) учел указанные затраты в составе своих расходов.

Обратите внимание, если договором, заключенным между арендодателем и арендатором, предусмотрено, что оплату услуг телефонной связи, относящихся к сданному в аренду телефонизированному помещению, осуществляет арендодатель, то такие расходы могут учитываться для целей налогообложения арендодателем (Письмо Минфина Российской Федерации от 7 августа 2009 года № 03-11-06/2/148, от 25 июня 2009 года № 03-11-09/224, от 19 июня 2007 года № 03-11-04/2/166).

Если согласно договору, заключенному между арендодателем и арендатором, предусмотрено, что оплату услуг телефонной связи, относящихся к сданному в аренду телефонизированному помещению, фактически оплачивает арендатор, то такие расходы могут быть учтены для целей налогообложения только у арендатора (Письмо Минфина Российской Федерации от 26 января 2007 года № 03-11-04/2/20).

Учитывать данные расходы упрощенец имеет право в составе материальных, поскольку подпунктом 5 пункта 1 статьи 254 НК РФ (в соответствии с которой определяются материальные расходы плательщика единого налога) определено, что к материальным расходам, в частности, относятся затраты налогоплательщика на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии. Такой позиции, изложенной

в Письме от 5 декабря 2006 года № 02-6-10/216@, придерживаются налоговые органы. Не возражает против этого и Минфин Российской Федерации (Письма от 7 августа 2009 года № 03-11-06/2/148 и от 6 июня 2008 года № 03-11-05/142).

Обратите внимание!

Согласно пункту 2 статьи 346.16 НК РФ и пункту 2 статьи 346.17 НК РФ расходы (в том числе расходы, связанные с осуществлением деятельности по лизингу и сдачи имущества в аренду) принимаются после их фактической оплаты и при условии соответствия критериям, указанным в пункте 1 статьи 252 НК РФ. То есть расходы должны быть обоснованны, экономически оправданны, документально подтверждены, а также произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Что касается учета расходов на приобретение имущества, которое в последующем будет сдаваться в аренду или лизинг, то необходимо отметить следующее.

Организации-лизингодатели, применяющие УСН, не вправе учитывать в составе расходов стоимость указанных материальных ценностей в порядке, установленном подпунктом 1 пункта 1 и пункта 3 статьи 346.16 НК РФ для учета расходов по приобретению основных средств.

Учитывая, что расходы капитального характера, к которым относятся расходы по приобретению организациями-лизингодателями предметов лизинга, статьей 254 НК РФ не предусмотрены, организации, применяющие УСН, не могут уменьшать на них доходы от реализации, руководствуясь при этом подпунктом 5 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ (Письмо Минфина Российской Федерации от 25 октября 2006 года № 03-11-04/2/223).

Однако следует обратить внимание, что несколько позже в отношении договоров лизинга, в котором не предусматривается переход права собственности к лизингополучателю, у финансового ведомства появилась совершенно иная позиция, которая заключается в том, что расходы на приобретение такого имущества можно учесть в расходах в целях формирования налоговой базы по единому налогу. В частности, такая точка зрения была изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 10 июля 2008 года № 03-11-04/2/100. В данном разъяснении чиновники указали, что порядок признания таких расходов аналогичен порядку признания расходов на приобретение, сооружение основных средств, изложенному в пункте 3 статьи 346.16 НК РФ.

Организация, которая осуществляет предпринимательскую деятельность в виде сдачи в аренду жилых помещений, вправе учесть в целях налогообложения расходы на приобретение основных средств в отчетном (налоговом) периоде ввода этих основных средств в эксплуатацию равными долями в течение налогового периода (Письмо Минфина Российской Федерации от 10 января 2007 года № 03-11-04/2/2).

В Письме Минфина Российской Федерации от 23 ноября 2007 года № 03-11-04/2/281 уже сказано, что если договором лизинга предусматривается переход права собственности на предмет лизинга от лизингодателя к лизингополучателю, то расходы по приобретению предмета лизинга могут быть учтены организациями-лизингодателями, применяющими упрощенную систему налогообложения, в отчетном периоде перехода права собственности и получения дохода от лизингополучателя.

В учете лизингодателя предпочтительней, конечно является вариант договора без последующего перехода права собственности на имущество к лизингополучателю, однако не всегда такой вариант взаимоотношений имеет место между контрагентами.

Доходы от аренды и лизинга при упрощенной системе налогообложения

Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, могут сдавать в аренду (лизинг) имущество другим организациям и индивидуальным предпринимателям. Полученные арендные (лизинговые) платежи относятся к доходам арендодателя (лизингодателя), которые при упрощенной системе учитывают согласно статьям 249 НК РФ, 250 НК РФ.