Аренда
Шрифт:
Об особенностях учета доходов и расходов арендодателями (лизингодателями) при применении УСН мы и поговорим в нижеприведенном материале.
Упрощенная система налогообложения (далее – УСН) применяется организациями и индивидуальными предпринимателями наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством о налогах и сборах.
Переход к УСН или возврат к иным режимам налогообложения осуществляется организациями и индивидуальными предпринимателями добровольно в порядке, предусмотренном главой 26.2 НК РФ (статья 346.11 НК РФ).
Налогоплательщики при применении УСН должны включать в состав доходов, учитываемых при определении объекта налогообложения
Согласно пункту 1 статьи 346.14 НК РФ налогоплательщики при переходе на УСН вправе выбрать один из двух объектов налогообложения: доходы и доходы, уменьшенные на величину расходов. Выбор объекта налогообложения осуществляется самим налогоплательщиком, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 статьи 346.14 НК РФ. Согласно пункту 3 статьи 346.14 НК РФ организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом, права выбора не имеют, для них определен один объект налогообложения – доходы, уменьшенные на величину расходов.
Согласно статье 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме (пункт 2 статьи 249 НК РФ).
Налогоплательщики – лизингодатели, применяющие УСН, вне зависимости от выбранного объекта налогообложения сумму лизинговых платежей, полученных по договору финансовой аренды (лизинга), определяют по правилам статьи 249 НК РФ, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги.
Следовательно, вся сумма лизинговых платежей (включая выкупную цену предмета лизинга) учитывается налогоплательщиками – лизингодателями в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. Аналогичная точка зрения изложена в письмах Минфина Российской Федерации от 23 ноября 2007 года № 03-11-04/2/281, от 25 октября 2006 года № 03-11-04/2/223.
Налогоплательщик – арендодатель, применяющий УСН, также вне зависимости от выбранного объекта налогообложения, сумму дохода, полученного по договору аренды недвижимого имущества, определяет по правилам статьи 249 НК РФ, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги. Так, к примеру, суммы возмещения арендаторами эксплуатационных, коммунальных услуг и услуг связи учитываются налогоплательщиком – арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (Письма Минфина Российской Федерации от 10 февраля 2009 года № 03-11-09/42, от 17 ноября 2008 года № 03-11-05/274, от 7 апреля 2008 года № 03-11-04/2/67, от 5 сентября 2007 года № 03-11-05/215, от 4 декабря 2006 года № 03-11-04/2/254, Постановление ФАС Поволжского округа от 4 октября 2007 года по делу №А57-9388/06).
Доходами организации-арендодателя для целей налогообложения налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, признаются доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества и доходы, полученные в виде агентского вознаграждения (Письмо УФНС Российской Федерации по города Москве от 23 октября 2006 года № 18–11/3/93008@). Соответственно, по мнению автора, целесообразно изменить гражданско-правовую квалификацию возмещения коммунальных услуг
Налогоплательщик, применяющий упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, вправе при определении налоговой базы уменьшить полученные доходы на сумму расходов, указанных в статье 346.16 НК РФ.
Поэтому, если организация – арендодатель выбрала объектом налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, то она вправе включить в состав расходов расходы на коммунальные услуги, возмещаемые ей арендатором.
Так как в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения в случае, когда в качестве объекта налогообложения используется показатель доходы, уменьшенные на величину расходов, налогоплательщики, применяющие УСН, уменьшают полученные доходы на материальные расходы, которые согласно пункту 2 статьи 346.16 НК РФ применяются применительно к порядку, предусмотренному для исчисления налога на прибыль организаций статьей 254 НК РФ.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 254 НК РФ определено, что к материальным расходам, в частности, относятся затраты налогоплательщика на приобретение топлива, воды, энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на производство и (или) приобретение мощности, расходы на трансформацию и передачу энергии. Такой позиции, изложенной в Письме ФНС Российской Федерации от 5 декабря 2006 года № 02-6-10/216@, придерживается и налоговое ведомство.
Не возражает против включения в расходы коммунальных услуг организациями-арендодателями и Минфин Российской Федерации (Письма от 7 августа 2009 года № 03-11-06/2/148, от 6 июня 2008 года № 03-11-05/142).
Перечень расходов, на которые налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы при определении налоговой базы при исчислении налога, в связи с применением УСН, является закрытым.
Согласно пункту 2 статьи 346.16 НК РФ и пункту 2 статьи 346.17 НК РФ указанные в закрытом перечне расходы принимаются после их фактической оплаты и при условии соответствия критериям, указанным в пункте 1 статьи 252 НК РФ. То есть расходы должны быть обоснованны, экономически оправданны, документально подтверждены, а также произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» организации, перешедшие на УСН, освобождаются от обязанности ведения бухгалтерского учета. При этом они ведут учет основных средств и нематериальных активов в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.
Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н, предусмотрено ведение учета материальных ценностей, приобретенных для предоставления за плату во временное пользование, по дебету счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности» в корреспонденции со счетом 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Организации-лизингодатели, применяющие УСН, не вправе учитывать в составе расходов стоимость указанных материальных ценностей в порядке, установленном подпунктом 1 пункта 1 и пункта 3 статьи 346.16 НК РФ для учета расходов по приобретению основных средств.
Учитывая, что расходы капитального характера, к которым относятся расходы по приобретению организациями-лизингодателями предметов лизинга, статьей 254 НК РФ не предусмотрены, организации, применяющие УСН, не могут уменьшать на них доходы от реализации, руководствуясь при этом подпунктом 5 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ (письмо Минфина Российской Федерации от 25 октября 2006 года № 03-11-04/2/223).