Банковское дело: шпаргалка
Шрифт:
Таких брокеров немного, как правило работают частным образом или в небольших компаниях.
Крупные брокеры как правило нанимают людей без опыта работы или с минимальным, зарабатывают на потоке, на авось.
!!! Мы экономим ВАШЕ ВРЕМЯ И ДЕНЬГИ – взаимодействие и решение проводится удаленно по интернет.
!!! У нас самый широкий спектр реально кредитующих банков.
!!! Повышение кредитной привлекательности и ускорение рассмотрения заявок.
!!! Приоритетное льготное рассмотрение при быстрых сроках.
!!! Цены значительно ниже конкурентов за счет эффективных технологий работы: предквалификация 5000 руб. плюс по факту получения средств договорной
тел. 8903-529-0033, (495) 972-0607 Шевчук Денис Александрович (без выходных, 9.00–21.00)
e-mail: [email protected] (оперативные ответы от 10 минут до суток)
Сайт: www.deniskredit.ru
Тема 37. Оценка бизнеса (ОБ)
Предмет ОБ – рыночная стоимость капитала оцениваемой компании.
3 подхода к ОБ: доходный, затратный, сравнительный. Каждый из них опирается на специфическую информацию и оценивает разные стороны (Шевчук Денис, Кредитный брокер INTERFINANCE, www.deniskredit.ru).
1) Доходный – определяет стоимости собственного капитала как сумму текущих стоимостей будущих доходов предприятия. Информация: прогнозные данные по выручке от реализации, величины денежного потока. Невозможно применять для предприятий со значительными финансовыми активами, но в условиях устойчивого финансового кризиса.
2) Затратный подход – определяет стоимость собственного капитала компании как сумму рыночной стоимости ее активов за вычетом заемных средств. Информация для расчета: текущее состояние активов и долгов. Стоимость активов = совокупная величина затрат на их воссоздание – износ. Сфера применения подхода – компания со значительными материальными активами. В противном случае перед оценщиком возникнет проблема определения рыночной стоимости нематериальных активов.
3) Сравнительный подход – ценность собственного капитала фирмы определяется тем, за какое время он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Вероятной ценой оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зарегистрированной на рынке.
Результаты сравнительного метода довольно эффективны, имеют хорошую объективную базу. 2 типа информации:
1) рыночная (ценовая) – данные о фактических ценах купли-продажи акций сходной компании.
2) финансовая – бухгалтерская отчетность за текущий год и предшествующие периоды, финансовая отчетность, другие сведения (обычно за 5 лет).
3 метода сравнительного подхода:
1) метод компании-аналога (метод рынка капитала) – основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком.
2) метод сделок (продаж) – ориентирован на цены приобретения предприятия в целом или контрольного пакета акций.
3) метод отраслевых коэффициентов (соотношений) – использует рекомендуемые отношения между ценой и определенными финансовыми параметрами. (данный метод не очень распространен из-за малой информационной базы)
Тема 38. Методы оценки и основы ипотечно-инвестиционного анализа
В оценочной деятельности существуют 3 подхода: 1) затратный (использует те предприятия, которые потенциально не приносят доход, но необходимо оценить имущество) 2) сравнительный (можно использовать для оценки любого имущества, но при наличии достаточной информации о результатах недавних продаж), 3) доходный (2 метода в основе: основной – метод прямой капитализации и метод дисконтирования будущих доходов. Годится для тех видов имущества, которые способны приносить доход, а также при оценке пакета акций).
Ипотечно-инвестиционный
Метод капитализации дохода – стоимость объекта определяется на основе конвертации годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Коэффициент капитализации зависит от: 1) требований инвестора к ставке дохода на вложенный собственный капитал, 2) процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности.
Метод дисконтирования денежных потоков – стоимость недвижимости складывается из суммы получаемого ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал = дисконтированный денежный доход инвестора за период владения + дисконтированная выручка от предполагаемой продажи в конце периода владения.
Специфика: 1) ставка дисконта соответствует требуемой инвестором ставке дохода на собственный капитал, 2) в качестве дохода за период владения оценщик использовал не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал.
3) выручка от предполагаемой продажи недвижимости в конце периода является разницей между ценой перепродажи и остатком ипотечного долга на эту дату.
Итак, Ипотечно-инвестиционный анализ – это моделированный доходный подход к оценке недвижимости. В процессе оценки необходимо анализировать конкретные условия финансирования оцениваемого объекта и сравнивать их с типичными рыночными условиями финансирования. На основе выявленных различий рассчитывается соответствующая поправка на условия финансирования, которая трансформирует обоснованную рыночную стоимость недвижимости в цену.
Тема 39. Оценка земли
Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом является земельный участок. Земля имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, т. к. стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Выгода от использования земельного участка используется неограниченное время (Шевчук Денис, Кредитный брокер INTERFINANCE, www.deniskredit.ru).
В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости. Причины сложности оценки: 1) специфика данного объекта, 2) не разработанность нотариально-правовой базы, 3) неразвитость земельного рынка в стране.
Специфика земли и ее отличие от других видов недвижимости обусловлена ее особенностями: 1) земля – природный ресурс, который невозможно свободно воспроизвести, 2) при оценке необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли: А) как основные средства производства (сельскохозяйственные и лесные земли), Б) как пространство для социально-экономического развития (размещение различных объектов недвижимости). В) земельный фонд – основа формирования среды проживания населения, и обеспечивает экологическую безопасность, особенно лесной и водный фонд. Г) не применяется понятие физического и функционального износа для оценки стоимости (Шевчук Денис, Оценка и управление недвижимостью: конспект лекций, Экономика недвижимости: конспект лекций, Покупка дома и участка).